一、买卖不破租赁假的租赁合同有效吗?

“买卖不破租赁”是为保护承租人的弱势地位而设立的特别制度，其赋予了承租权这一债权具备了物权化的对抗属性，是对合同的相对性的突破。然而实践之中有些房屋产权人与承租人却恶意利用“买卖不破租赁”的制度，意图限制在先买受人的权利。其“作案手段”往往表现为倒签合同，形成虚假租赁关系，或者虽然租赁合同签订在先，却为借贷关系之担保形式，“承租人”实则为房主之债权人，而其后意欲以此租赁对抗房屋后买受人。其本质皆非真实租赁关系，故而只有揭开其虚假面纱之后，方能冲破“买卖不破租赁”的限制，维护正常的房屋交易秩序，保护合法买受人的权益。因此，假的租赁合同不能主张买卖不破租赁，由此造成的后果由承租方自己承担。

因虚假租赁合同之恶意，相互串通之“承租双方”往往具备较为紧密的关系，若不具可信任性，则难以达到相互串通以逃避债务或规避执行之目的。而虚假的租赁合同，其租金的支付虽然在合同上存在这种符合常理的外观，然而其却多有名无实，“承租人”和“出租人”多未发生真正的租金支付关系。对于当事人之间名为租赁，实为借贷关系的情形下，租赁合同多作为借贷关系之“担保”而出现，对于租金的支付方式多采一次性支付或分次大额支付的方式，且多伴有租金不变的约定，显然不符合常理。

二、如何审查房屋租赁合同的效力?

1、看合同的主体是否适格。即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人，或限制民事行为能力人等。

2、看租赁的标的物是否为法律法规禁止出租。但只要法律法规没有禁止出租的房屋，都应是可以出租的。有下列情形之一的房屋不得出租：未依法取得房屋所有权证的;司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;共有房屋未取得共有人同意的;权属有争议的;属于违法建筑的;不符合安全标准的;已抵押，未经抵押权人同意的;不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。