三、在房地产案件中排除适用同时履行抗辩权的情况

法律规则中普遍适用的规则是普通规则，例外规则是特别规则，适用上更有优先性，更应引起我们重视。落实到具体案件中，解决好同时履行抗辩权的适用，还应注意排除适用同时履行抗辩权的情况，具体看来，主要包括：

1．债务人有先为给付的义务。如果法律规定或双方当事人约定一方有先行履行的义务，则意味着已确定了履行顺序，当事人必须按此顺序履约，负有先行给付义务的债务人不得提出同时履行抗辩。当然，在一方应先为给付时，他方财产显著减少，有难为履约的危险时，则债务人可行使不安抗辩权。对于此项，有约定从约定，无约定法律有规定依规定，但如无法律规定或约定，行政法规、地方性法规、行政规章中有约定一方先履行，或通常交易惯例约定一方先为给付，则也应解释为已有通常之规定履行顺序，当事人默认其顺序，可参照适用，不适用同时履行抗辩。

2．双方所负债务无牵联性或对价关系。根据合同性质或双方约定，合同双方所负义务是彼此独立的，无直接给付上的对价关系，则合同一方违约，不能成为另一方拒绝履约的理由。这主要包括以下情形：

(1)合同中规定数项不同性质债务，如一租赁合同中规定了给付房屋义务，双方又承顶可拆卸装修物的买卖条款，则不能因一方不履行给付承顶费用，另一方就不履行交付房屋义务，因这是不同性质的债务。

(2)合同规定了数项义务，各个义务份彼此独立，如购房合同中卖方有按时交楼、无瑕疵交楼等的义务，买方不能因为卖方交付的房屋尚未有物业公司进入管理，就拒绝交村房款。又如一方末返还押金，对方不得主张同时履行抗辩，拒绝退还租赁物。

(3)主要义务与附随义务不构成对价关系，如卖方末尽到保密义务，泄露买方的经济收入等隐私，则买方只能另案起诉，不得不履行主要义务--付款。当然，如果附随义务的履行直接关系到合同目的的实现，如末协助办理产权证，则可履行同时履行抗辩。

(4)非主债务的延伸、变形，而是主债务违反而发生的新的从债务，如违约金债务，不得与主债务之间发生同时履行抗辩，如逾期交楼违约金债务不得与房款债务间发生同时同时履行抗辩。

3．诚实信用原则。依诚信原则，在违背诚信原则情况下，不得行使同时履行抗辩。诚信原则宗旨在实际利益的平衡，关键在于尊重各方利益，不损人利已，保证各方当事人都得到自己应得利益，实现分配正义。因此在一方仅违约轻微情况下，另一方必须尽自己义务，相应履行债务，不得拒绝履行；在一方违反义务并不影响另一方的履行，合同目的尚能达到情况下，也不得同时履行抗辩。在一方违约，但如己方履行抗辩将危及人身安全，损害社会公益时，也不得履行同时履行抗辩。

4．在债权人受领迟延情况下，如购房人无正当理由拒绝收搂，及因不可抗力等原因造成标的毁损，给付不能或给付瑕疵，债权人也不得行使同时履行抗辨。这是因为受领迟延的风险应转由债权人负担，此时视为债务人已尽到给付义务，此种情况下即使债务人末交付履约，债权人亦不得行使同时履行抗辩，拒绝交付房款。

总之，对于同时履行抗辩权的排除，关键在于对"同时"的理解，不符合构成要件的，均不应轻易适用同时履行抗辩。