当前,政府多采用先行征收、继而出让的土地一级市场运作方式。而由于对农用地的产权价值组成及其分配没有一致认同的定性及定量研究结论,土地征收一直问题不断。按照国家关于土地补偿的相关政策规定,评估机构和政府部门在计算农用地的征收补偿价值时多采用成本法评估的结果进行补偿,但往往出让价格与征地补偿价格之间存在巨大的差异,对这个溢价如何分配成为被征地的农民和征地方争执的焦点。许多农民认为,这是我们的土地,为什么政府低价征收后转手卖这么高的价格,而补偿我们农民的价格却这么低?因而就有了失地农民不断上访,甚至采取极端方式维权,形成社会不稳定因素。

一、土地发展权涵义及价值构成

土地发展权指将土地变更不同使用性质之权利,是一种可以独立支配的财产权。变更土地使用性质包括改变土地用途和土地利用强度(包括容积率、开发密度和建筑高度三个指标,主要指容积率)两个方面。土地用途和土地利用强度是土地发展权的物质要素,也是其发挥价值与功能的物质内容。土地发展权物质要素的价值形态就是土地发展权价值构成。

土地发展权价格是转让土地发展权所取得的货币补偿,即土地发展权的交换价值。土地发展权价格实质上是土地利用性质改变后的土地价格与现状利用性质下的土地价格之差。

二、土地发展权价格的影响因素

根据土地发展权价值构成,土地发展权价格由土地利用规划、土地区位、土地用途与土地利用强度四个因素共同且相互作用而形成。各类影响地价的因素通过影响四要素之一部分或全部间接影响土地发展权价格。

1.土地利用规划

土地利用规划,是根据经济社会发展需要和土地资源、水资源及其他资源、环境状况,从长远和全面出发,对一定时期内城乡各类土地的利用所作的综合协调和统筹安排,以实现土地资源的永久利用和经济社会的可持续发展。规划会影响土地,也可能改变土地用途,从而影响土地价格。

2.土地区位

地产界有句名言区位、区位、区位,说明区位的极端重要性。土地区位的价格是竞争的结果。没有竞争就没有土地价格的区位差异。每个特定区位都有一种用途因出价最高而被选择,在竞争中胜出,实现该区位的最大经济价值;相同用途、档次的房产,区位优者单价高,而高出的地价之一部分是土地发展权价格;不同的区位,合理容积率的范围和最佳容积率是不同的,最佳容积率所代表的土地发展权价格要高。

3.土地用途

不是土地的价值决定了土地的用途,而是土地的用途决定了土地的价值。土地的用途不同,所带来的收益不一样,因此用途不同的土地,其最大地租支付能力也不一样。在进行土地估价时,要遵循最有效利用原则——指土地估价应以估价对象的最有效利用为估价前提,这其中就包括土地用途的选择,当然是在土地利用规划所限定范围内选择。在现实中,同一区位不同用途的土地价格差是非常显著的。

4.土地利用强度

土地利用强度主要指容积率指标,容积率是城市规划从微观上影响地价最重要的因素,容积率的大小决定土地开发收益率的高低,但容积率的提高是有限制的,一定条件下容积率的提高反而降低土地收益率。容积率作为微观土地利用指标,与地价关系密切,在很多情况下,土地发展权就是以某一容积率进行开发的权利。