提示1、谨慎选择抵押房屋2015年，韩先生买了张女士的一套房子，张女士通过抵押购买后，再抵押给银行贷款。韩先生随后同意张女士在签订合同后10个工作日内办理预付款。韩先生支付购房款后，张女士没有办理解除按揭。期间，该房屋因其他纠纷被法院查封，导致无法继续交易。韩先生上诉至法院，要求对方支付违约金。法官提醒，如果出卖人在解除抵押权的过程中不理解抵押权，将影响合同的继续履行。因此，购房要谨慎。如果你必须购买，你必须签署一份合同，并敦促卖方解除抵押。提示二

防范还债房

2013年，陈女士向他人借款，委托万女士办理相关事宜。陈老太还不起贷款后，万女士将房子低价卖给了常先生。陈太太上诉法院，要求解除与常先生的买卖合同。法院认为，该房屋成交价格明显过低，合同明显不公平，遂决定解除合同。法官提醒我们，要以变相出售房屋为借口，用房屋还债。当借款人无力还款时，房屋会不时以低价出售。购房者遇到低价房时不要急于交易，他们需要重新审核卖家的所有权。

窍门三

巧妙地签了一套普通房

年景先生2010年把房子卖给了马先生，马先生签完合同后交了定金。不久，景先生的妻子告诉马先生，房子是夫妻共同财产。丈夫私自出售房屋，合同无效，景先生不再履行合同。马先生去世后，其子女起诉法院，要求景先生继续履行合同。最终，法院对马先生子女的上诉不予支持。法官提醒丈夫和妻子对共同拥有的财产有平等的处理权。一方未经另一方同意擅自处理共有财产无效。因此，买房人在买房时，应该了解卖房人的家庭情况。如果已婚，配偶应签署知情同意书。如果卖家有意隐瞒婚姻状况，他应该特别警惕。2015年，董女士将房屋出售给王女士，并约定业主自房屋权属转移之日起10日内将原账户全部搬走，否则将按总价的10%支付违约金。不过，董女士继子的户籍一直没有转移。王女士上诉至法院，要求对方支付违约金，继续履行迁出户籍义务。最终，法院支持了这一说法。

法官提醒双方当事人，约定的逾期搬迁条款合法有效，应当受到法律保护。在交易实践中，可以通过约定违约后果，促使卖方积极履行账户迁出义务。2009年，马先生为孩子上学，通过中介购买了一套“学区房”，价格比周边房价高出16%。签订合同后，马先生得知所购房屋不属于重点学校。马先生上诉至法院，要求中介赔偿差价损失，退还经纪费。中介表示，合同中没有约定的是学区房，所以他不同意索赔。法院认为，由于合同中没有相关约定，故不支持马先生提出的差价损失索赔，但中介未履行仔细审查义务，责令中介返还中介费。

法官提醒购买学区房的购房者，必须事先向有关部门核实相关政策和录取指标的使用情况，然后将购买学区房的特殊目的写入合同。2015年，李先生将一套中央产房出售给小何，并约定转让时间为合同签订之日起120天内。后来，由于购房指标的限制，小何花了一定的时间卖掉了名下的一套房子。但在房源核查中，因该房屋未办理集中交房挂牌手续，被退回。李先生办理完手续后，就超出了约定的交接时间。李先生向法院提起上诉，要求小河支付1万元的罚款。小何认为责任在李先生。法院认为，双方均有责任，结合具体情况，判令小河支付李先生8000元违约金。法官提醒买受人要知道房源、性质以及房屋是否符合挂牌条件。出卖人应当在房屋出售前完善相关挂牌手续，确保双方签订的合同顺利履行。2010年，居住在国外的周女士委托孙先生代为卖房，委托范围是办理卖房手续的前期事宜。后来，孙先生通过中介将房子卖给了赵先生。回家后，周女士认为房屋成交价格过低，拒绝履行合同。赵先生向法院提起上诉，要求孙先生将押金翻倍，并要求中介退还经纪费。法院认为，孙先生越权代理，中介有重大过错。赵先生也对他未能审查代理人的权限负有责任。法官提醒，在实践中，委托人代为签订合同的现象时有发生。在这种情况下，购房者必须提高警惕，要求其提供委托书，同时出示房产证原件和业主身份证明，以防代理人无权代理或业主因房价上涨而拒绝出售房屋。2013年，李先生把房子租给了梅先生，并卖给了杨先生。后梅先生以李先生出售房屋侵犯其优先购买权为由向法院提起诉讼，要求李先生赔偿10万元。法院认为，有证据表明梅先生知道出售房屋，因此驳回了他的诉讼。

法官提醒说，许多二手房在出售时处于出租状态。为了避免纠纷，买受人最好要求承租人放弃优先购买权等材料。了解拍卖行

技巧9

了解拍卖行

2008年，一家公司倒闭后，资产*被支付给了银行，包括一套房子。银行将该房屋委托拍卖公司拍卖，岳先生付款后获得该房屋。但在过户时，由于原房产公司已被注销，岳先生向法院起诉，要求拍卖公司协助其过户。

法官提醒，拍卖行往往存在债务问题，可能会多次抵押，购买此类房屋可能面临债权人的追偿。此外，还要注意房屋产权，是否有实际居民，户籍是否已迁出，是否有未缴水电费、物业费等，2015年，程女士将房屋出售给沈先生。合同履行期间，沈先生交了定金和首付。后来，程女士发出解除合同的通知。沈先生认为，由于房价飞涨，对方不愿出售房屋，遂起诉法院，要求对方继续履行合同。法官提醒，由于房价上涨，违约案件时有发生。买方通常有两种选择：一是继续履行合同，二是终止合同并赔偿损失。但无论是哪种要求，首先要确保买卖双方已签订购房合同，其次要严格履行合同，及时补齐卖方违约证据。