(2014-01-26)稿件来源：法制日报析案

业主对服务不满拒交物业费,物业停水停电催交物业费……近年来,小区业主和物业间时常产生激烈矛盾,关系恶性循环,对簿公堂。

上述业主和物业公司的行为是否构成侵权?近日,广东省广州市中级人民法院房地产庭法官结合案件作出解读。法官提醒,物业单一项目的服务瑕疵,不能成为业主拒交物业费的理由,如果物业服务差,法院会酌情判业主少缴些物业费。

□杨晓梅蔡*娟

2013年年初,广州某半岛花园的物管公司起诉业主高先生拖欠物管费约1162元。对此,高先生抗辩称,之所以不交物管费,是由于物管公司没有提供相应的物业管理服务,在其住宅右侧绿化用地开挖排污水沟,楼宇长期受污水浸泡,老鼠横行,蚊虫奇多,长期臭气熏天。高先生表示,他曾多次到管理处申诉,一直未有回复,管理处后来干脆不予理睬,导致他们只能缓交管理费,希望物管公司重视并尽快解决物业存在的问题。

然而,案件经过一审和二审,高先生都败诉了。

广州中院二审在判决书中指出,根据《物业管理委托合同》,高先生作为小区业主,既然享受了物业管理服务,就有义务按照小区业主委员会确认的物业收费标准支付相应的物管费。至于高先生所称开挖排污水沟影响其生活,因物管公司不予理睬,故其拒交物业管理费的问题,广州中院认为,由于房屋住宅右侧绿化用地开挖排污水沟是否得当,属于另一法律关系,并不构成拒交物业管理费的合法抗辩事由。

不过,法院认为高先生的遭遇属实,也反映了物业公司存在一定的服务瑕疵。所以,高先生拒交物业费是“事出有因,但无理由拒交”。最后,法院判令高先生缴纳物业费,但无需缴纳滞纳金。

■以案释法

服务差也不能拒交物业费

据了解,与高先生类似通过拖欠、拒交物管费的方式抗争,被物管公司告上法庭的业主,大多被法院判决要向物管公司支付物业管理费甚至滞纳金。

广州中院房地产庭法官蔡*娟解释称,并不是业主们提出的物业服务质量问题不存在,而是存在事实认定困难的问题;而有些事项非物管公司责任,如房屋漏水、违建未拆除等,故法院在处理上通常认为依据权利义务相对等原则,在物管公司事实上已提供服务的前提下,支持物管公司要求支付管理费的请求。

广州中院房地产庭审判长岳*群指出,物业管理企业有管理不到位的地方,业主也不能以拒交物业管理费的做法维权。在诉讼过程中,常见业主以物业管理服务存在瑕疵抗辩,但业主得到法院支持的比较少。这既有举证的原因,也有物业管理服务合同本身具有长期性和综合性的特性。

首先,物业管理是一个动态的长期的过程,自家都有时候干净有时候没那么卫生,一旦发生小区卫生没搞好这种情况,业主维权的话,通常会先向物业管理企业提出存在这样的服务瑕疵,物业服务企业一般情况下都会主动做好,如果长期不理睬业主的主张,那么拒交物业管理费的就不是一户。而事实上,因此拖欠物管费被起诉的业主占小区所有业主数量的比例并不会太高。

如果业主确实觉得管理不好,怎么保护权利?到法院诉讼的话,法官肯定要看证据,比如业主称有向物业管理公司提出异议,最好是用书面的方式提出来,留下证据。如果物管公司不改正,也要提出相应的依据,要足以证明存在严重的瑕疵,法院才会酌减物业管理费。

对于物业以停水停电等方式追缴物业费是否侵权的问题,广州中院房产庭法官认为,对此应具体情况具体分析。在无合同约定的情况下,应区分收费项目的不同特点具体分析,业主仅拖欠公共性服务或特约服务的费用,而未拖欠公众代办性质服务费用的,物业服务企业不能采取停水停电等措施,否则即为侵权。法官认为,对被拖欠费用应依法追偿,物业服务企业不宜采取停水、电、气等措施迫使业主、使用人缴纳费用。