侵权理论的发展已经使传统的一经售出概不负责、合同关系的存在等在过去可以排除侵权责任的理论如今已经基本被抛弃了。对于承包商而言，对于自己建成的工程无论业主是否接受，也无论工程是否已经转手，更不管新的所有者是否同自己有合同关系，都得对因自己的疏忽或其它

侵权理论的发展已经使传统的一经售出概不负责、合同关系的存在等在过去可以排除侵权责任的理论如今已经基本被抛弃了。对于承包商而言，对于自己建成的工程无论业主是否接受，也无论工程是否已经转手，更不管新的所有者是否同自己有合同关系，都得对因自己的疏忽或其它原因导致的侵权承担责任。这在很大程度上提高了对承包商的要求。

我国国务院颁布的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。第四十一条规定：建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。这些规定为工程质量有缺陷造成的侵权责任作出了强制性规定。

此外，在以下两种特殊情况下，承包商对于已经完工并被业主接受的工程不应再承担侵权责任：

（1）如果独立的承包商仅仅是完成图纸和技术说明和给它下达的指令，则承包商就不对已经完工并被业主接受的工程承担侵权责任；除非该图纸和技术说明、指令有明显的危险，任何一个合理的人都不会去执行。

（2）如果业主已经知道有关的危险，或者危险对于业主是非常明显的。这时业主就应替代承包商承担有关责任。

承包商对缺陷工程有责任，如何索赔？

对于有缺陷工程，承包商首先要根据建筑工程施工合同向业主负责，此外，承包商还要根据合同或有关法律对未来的房主和可能受到缺陷工程损害的第三方承担责任。其责任依据可能是有关合同，也可能是有关法律法规。受到缺陷工程损害的人都有可能成为原告起诉承包商。在建筑合同中通常对于承包商提供货物、材料以及施工有明确的质量要求。承包商没有符合这些要求要承担责任。有时有关质量要求也可能出现在承包商以其他方式做出的承诺上，承包商对此也要承担责任。例如，在一个案例中，法院认为，在替换屋顶合同的磋商期间，承包商给业主的产品印刷材料中注明在合同约定的一年担保期之外，另外给予二十年担保。这样，由于系统在六年之后就开始剥落，法院判承包商给业主赔偿。此外，国家有关法律法规对建筑工程的施工质量有各种要求，这些要求即便没有规定在合同中，当事人也有义务遵守。对于有合同关系的当事人而言，这些法律规定可以理解为自然而然地成为合同的一部分。对于没有合同关系的受害人，承包商要根据有关法律承担侵权责任。承包商首先应保证所建造的房屋适于居住。我国《消费者权益保护法》第十八条规定：“经营者应当保证其提供的商品或者服务符合保障人身、财产安全的要求。对可能危及人身、财产安全的商品和服务，应当向消费者作出真实的说明和明确的警示，并说明和标明正确使用商品或者接受服务的方法以及防止危害发生的方法。经营者发现其提供的商品或者服务存在严重缺陷，即使正确使用商品或者接受服务仍然可能对人身、财产安全造成危害的，应当立即向有关行政部门报告和告知消费者，并采取防止危害发生的措施。”第二十二条规定：“经营者应当保证在正常使用商品或者接受服务的情况下其提供的商品或者服务应当具有的质量、性能、用途和有效期限；但消费者在购买该商品或者接受该服务前已经知道其存在瑕疵的除外。”这些法律非常广泛。《建筑法》、《建筑工程质量管理条例》是专门调整建筑工程质量的法律法规自不必多说，有关环境、卫生、消防等方面的立法发展对承包商的责任范围也有很大的影响，当事人必须给予充分的注意。比如有关空气质量的法律《大气污染防治法》在各种有毒建筑涂料充斥市场的情况下尤其值得注意。缺陷建筑物对空气质量的影响主要有两个方面：一是施工不适当造成的，如屋顶和墙面的不当施工；不当设计；缺乏适当的清洁和维护系统可能造成过分潮湿，从而造成细菌的过分生长等。二是室内空气质量受到在密封空间内合成产品的污染，例如，绝缘、隔音的吊顶或其他建筑构件散发的气体污染。这些法律责任扩展到业主以后的购买者。但承包商承担的质量缺陷一般应当是隐藏的，即在购买时的检查验收中不能发现，施工责任人就应当承担责任。对于明显的质量缺陷一般不能再要承包商承担责任。《消费者权益保护法》第22条的但书规定：“消费者在购买该商品或者接受该服务前已经知道其存在瑕疵的除外。”判断承包商是否应当对一个建筑物的缺陷承担法律责任还要考虑下列因素：缺陷的性质；对住户使用的影响；缺陷持续的时间；结构的使用年限；租金数额；建筑物的位置；是否存在对缺陷的免责条款；以及缺陷是否是住户使用造成的。在建筑合同中即使业主接受了承包商的工程，承包商对可以预见的使用者仍然承担责任。如果承包商对于自己的作为和不作为对第三方造成损害不能合理预见，那承包商就不能对其给第三方造成的损害承担责任。除了法律法规以外，国家对建筑工程制定了众多的标准，这些标准有的是强制性的，有的是推荐性的。国家强制性标准是指保障人体健康，人身、财产安全的标准。对于建筑工程下列标准是强制性标准，有关当事人必须遵守：（一）工程建设勘察、规划、设计、施工（包括安装）及验收等通用的综合标准和重要的通用的质量标准；（二）工程建设通用的有关安全、卫生和环境保护的标准；（三）工程建设重要的通用的术语、符号、代号、量与单位、建筑模数和制图方法标准；（四）工程建设重要的通用的试验、检验和评定方法等标准；（五）工程建设重要的通用的信息技术标准；（六）国家需要控制的其他工程建设通用的标准。有关标准不能作为法律法规在判决中适用，但判定一项工程是否有缺陷必须依据这些标准。在审判中运用有关标准判断工程是否存在质量缺陷实际上是解决案件的事实问题，而不是法律问题。另外要注意，有关标准的规定通常是对于工程的最低要求，如果工程的技术规范有更高的要求，则应依据合同的质量标准。