住宅用地转商业用地的弊端及优点
来源:法律编辑整理 时间: 2023-03-03 10:50:50 143 人看过

一、住宅用地转商业用地的弊端

住宅用地转商业用地的弊端包括以下几点:

1.使用年限

商业配套40年,办公50年,比住宅的70年缩水严重;

2.交易税费

初次购买或者转让时的契税按照3%收取,而住宅为1.5%;

如果国家开征物业税、土地增值税,商业用房的标准也会比住宅高。

3.按揭方式

大多不能申请公积金贷款,但是也有少数项目在开发商的努力下能够办到。另50年产权或者40年产权的住宅,如采用银行贷款的方式,只能得到五成或六成按揭,最长贷款年限10年。

4.日常生活成本

如按公建用途规定,其水、电、暖等使用费用都将采取商用价格。所以,对于购房者应该在购房时询问清楚。目前,开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施,能按民用价格缴纳。

如水费:3.7(住宅)/5.6(工业商业)/6.1(宾馆、饭店、餐饮业)

5.设计标准

设计导向不同。公建物业受朝向、采光、进深等限制较少,而普通住宅的要求较高。

6.落户问题

无法迁入户口。

二、住宅用地转商业用地的优点

住宅用地转商业用地的优点在于:

1.关于保值性

开发商能将土地建造成本都较高的商用房,改为住宅出售,主要由于住宅可变现性强,风险小,销售速度快资金回笼时间短等因素,当然,最关键的原因在于区域的住宅稀缺性强!能实现较高的利润价值。因此购房者在购买这类住房时,往往也是由于缺乏其他的选择导致的,房产相应的保值性也比较好。

2.关于建造标准

非住宅的房屋建设标准不同。如果按照公建相关要求,人防和消防等建设标准都较高,对开发商而言,成本将提高,但对购房者的使用影响不大。

3.可以注册公司

2006年6月19日,北京市工商局正式下文:公司登记注册时凡提交的《房屋所有权证》或商品房购房合同写明房屋用途为住宅(包括公寓、别墅)的,房屋用途的表述无法辨别是住宅或商业用的(如商住、综合等),均不予登记注册。因此,非住宅类房产,可以注册公司。

购房者购房前也需要注意自己购买的房屋属于什么性质。

三、住宅用地转商业用地的性质

住宅用地转商业用地从用地性质来讲,住宅用地与商业用地是不同的。商业用地只能建商业建筑,住宅用地只能建住宅。而且由于用地性质不同,其相应的控制性指标,包括建筑密度、系数、容积率、绿化率、建筑高度等都是不同的。

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