依据《土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体经济组织所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部是可以转让、置换。

小产权房转让合同各地的法院判决不一，参考如下

合法小产权房买卖合同一般具有法律效力合法的小产权房，指拥有宅基地使用权证，取得规划许可、施工许可证，并办理了房屋产权证的村民自住房。

1、这类小产权房，具备合法的产权证明，法律规定可以在本集体经济组织成员（即同村村民）之间转让。

2、对于向外村村民以及城镇居民出售的行为，分析参考如下：

《土地管理法》第六十三条“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用与非农业建设”

《城市房地产管理法》第三十八条“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”

《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》等现行法规仍做出禁止性规定，但这些规定并不属于效力性强制性规范，不能以此确认房屋买卖合同的效力。

另外，买卖小产权房还具有以下风险：

（一）政策风险：购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么结果只能是购房人找开发商索要购房款，购房人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。

（二）拆迁风险：购房后如果遇到国家征地拆迁，购房人并非合法的产权人，所以其无法得到拆迁补偿和安置。

（三）毁约风险：如果房价上涨，出卖人毁约，从目前已有的案例来看，法院会支持其合同无效请求，返还房屋，退还购房款，很难支持购房人求赔偿损失的请求。

（四）其它风险：购买小产权房后，无法迁移户籍，无法抵押贷款，无法合法的变现，涉及到相邻权侵害，也很难获得法律保障救济。

另外，由于小产权房不受法律认可，也不用在房管部门备案，不在政府机构监管范围内，因此在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其救济途径也非常有限。所以在这里提醒购房者，想要购买小产权房一定要三思，因为小产权房在法律上是特定人群才能购买转让的，如果不具备法律所要求的资格，自己的权益就很难得到保障。

一、什么是小产权房，小产权房合法吗？

小产权房的建造分三种：

（一）在宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体经济组织成员居住，非集体经济组织成员根本不能够购买；

（二）在集体建设土地上建造的房屋，虽然其建造土地是合法审批的，但建造成居住房屋则是违法的，主要表现为某些集体经济组织为谋利，将用于乡镇企业和工业等建设用地私自建造成公寓性质出售或出租谋利；

（三）擅自占用农用非建设用地违法建设。这种类型的小产权房，不但土地使用违法，建造施工也违法，是严重的违章建筑。

也就是说，小产权房分为合法的农村房和违章建筑两种。依据“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，合法的农村房不能买卖，销售行为属于违法，城镇居民购买属于无效的法律民事行为。至于违章建筑，取得土地和建造本身就是违法行为，如果购买该类小产权房，那么风险是巨大的。