购房者不能按时支付的责任是按照未支付的购房款总额，按照中国人民银行规定的金融机构收取逾期贷款利息的标准支付违约金。买受人与开发商签订的房屋买卖合同已经约定逾期付款违约金的，可以按照合同约定的金额支付违约金。

购房人雾里看“房贷”

购房人雾里看“房贷”购房人雾里看“房贷”

固定利率贷款、双周贷、接力贷、直客式房贷、循环贷．．．．．．

央行连环加息余温未散，近日，各商业银行纷纷推出房贷新品，争抢房贷“蛋糕”。对于购房人来说，房贷有更多选择，自然欣喜；但面对五花八门的房贷，购房人如雾里看花，不知如何选择。

购房人选“房贷”左右为难

趁着“金九银十”大量新盘放量的好时机，购房者王琪最近也抓紧看了不少楼盘，最后中意于西城一高档楼盘，而在选择贷款银行时却犯了难。该项目销售人员告诉他，可以在交通银行、光大银行和民生银行之间进行选择。光大银行推出了固定利率房贷是一大吸引；而其他两家银行也各有优势，“选房之后还得选银行，同样犯难哪！”王先生一声感慨。

事实上，像王琪一样犯难的购房人并不在少数。在西南二环某售楼处，其中一位购房人说道：“以前对月供心中有数，但一次次加息之后就难以把握了，是不是选固定利率会好一些呢？”另一位购房人则在公积金贷款和商贷之间犹豫，在他看来，公积金贷款能省不少钱，但是商贷的程序简单、审批快，而且销售人员告诉他买这个项目原则上只能用商业贷款。还有的购房人在还贷方式上犯难。购房人张先生表示：“银行有等额本金、等额本息、双周供、宽限还款、自由还贷、等额递增等还贷方式，各式各样，到底哪种方式最划算？如果我以后想改变还款方式，算不算违约呢？”央行连环加息，各银行不断推出房贷新品，对购房人来说确实增加了选择范围，不过由于缺乏了解，而在选择时左右为难，也是一个现实问题。

公积金与商贷：哪家更划算？

在近期的房贷利率调整中，公积金贷款利率维持不变，其存款利率反而由1．71％上调至1．8％，进一步加大了公积金贷款和商业贷款的利差。一时间公积金贷款备受买房人关注。公积金与商贷当前究竟哪家更划算？

按照目前的利率，5年以下的住房贷款，公积金房贷利率比商业房贷利率低1．37％，5年以上的住房贷款，这一差额为1．22％。同样的贷款金额和还款年限，公积金贷款节约不少资金。与此同时，公积金贷款还在不断简化申请流程；并且贷款的办理费用比商业贷款费用低（二者的评估费相同，不同的是商业贷款需要缴纳保险费和律师费，而公积金贷款只需要缴纳担保费）；另外据北京住房公积金管理中心个贷处处长潘峰介绍，目前公积金的还款方式为自由还款，即住房公积金管理中心根据客户的借款金额和期限，给出最低还款额，在每月还款数额不少于最低还款额的前提下，购房者可自由安排每月的还款额。公积金的“鸡肋”地位逐渐改变，并成为商贷强有力的竞争对手。如果从节约资金的角度考虑，购房人可尽量采取公积金贷款。

不过虽然公积金贷款有诸多优势，但是面对商贷的竞争，公积金的发展依然存在一些客观限制：一是在申请程序上公积金仍比商贷稍微麻烦，批贷时间更长；二是部分开发商支持购房人选择商贷而不支持其选择公积金贷款；三是公积金贷款最高额度40万的规定限制了部分购房者；四是有的购房人单位并未缴纳住房公积金，因此不具备贷款资格。

固定利率与浮动利率：成本与风险之争

商业贷款中，随着浮动利率的节节上涨，固定利率又跳出来与之一争高下。固定利率房贷既是银行抑制房贷下滑的如意算盘，似乎也让购房人控制房贷风险成为可能。不过，固定利率就一定比浮动利率好吗？

不少购房人为固定利率而心动，但是细一了解，又犹豫了起来。购房人赵铮就表示，虽然选择固定利率就不用为银行一次次加息而担忧，但是从目前的利率水平来看，固定利率却比浮动利率要高不少。我们以赵铮的情况来算一算赵铮所买房屋总价60万，首付五成30万，贷款30万，10年期限。他选择等额本金的还款方式（等额本金还贷额呈逐月递减趋势），以光大银行10年期实行的优惠固定利率6．12％、各银行实行的商业贷款浮动下限利率5．814％为基础计算。在现行浮动利率和固定利率标准下，固定利率的利息比浮动利率要高得多。不过不少业内人士认为国内贷款正处于加息周期，未来的浮动利率最低限度可能超过固定利率。届时，选择固定利率可节省很大一部分费用。因此，选择固定利率是否划算，还取决于浮动利率未来如何调整这个重要因素。因此，购房人目前还须慎重考虑。而据有固定利率房贷业务的光大银行房贷负责人介绍，该行的房贷业务可以实现固定利率与浮动利率灵活转换，购房人可根据自身情况灵活选择，也能有效避免风险。置业专家建议，若转换不同的贷款方式，购房人无须付违约金或受其他限制，应当是很好的房贷方式。

传统房贷与房贷新品：姜还是老的辣

对于广大购房人来说，传统意义上的房贷主要是上文所提到的商业贷款和公积金贷款，还款方式主要有等额本金和等额本息两种。而随着央行贷款政策变化，各大银行为争食房贷蛋糕，纷纷推出多种多样的房贷新品，仅贷款方式就有直客式房贷、接力贷、循环贷、住房再按揭等，还贷方式有双周供、自由还款房贷等等，与传统的房贷方式相比，这些新品究竟魅力几何，又有多少对购房人适用？

房贷新品看似给购房人提供了很多方便和优惠，不过律师经过多方采访后发现：有些银行推出的房贷模式受限较大，购房人不一定能成功申请到这种贷款方式。在实际操作中，很多在售楼盘都有合作银行，开发商通常都会指定购房人去合作银行申请贷款。有的楼盘有三四家合作银行，也有的只有一家合作银行，因此购房人的选择面就比较小。虽然中国银行开通了直客式房贷，也就是说购房人无须通过开发商，自由选择好中意楼盘后，可直接到中行申请贷款，这样就相当于购房人一次性付款给开发商，能享受到较多优惠。但这种贷款对购房人的资质要求严格，仅适用于收入水平、信誉等级都非常高的购房人。

而从还款方式看，虽然名目繁多，但很多银行在实际贷款过程中，大多数仍然只有传统的还款方式。在右安门一楼盘售楼处，律师咨询了在现场办公的中国银行、工商银行、光大银行和北京银行的房贷负责人，发现在贷款利率上四家银行都一样，5年期以上均为5．814％，而各家银行的优惠措施体现在“送VIP卡、享受全国贵宾服务”等上面。这也就是说，各家银行在浮动利率上几乎无差别，置业专家表示，购房人在选择时虽然可以参考银行的其他优惠措施，但决定性因素则在于还款方式的选择上，不同的还款方式适合不同的人群。

我们仍以前文所述购房者赵铮的案例来看，在等额本息和等额本金还贷模式之下，其还贷金额和利息在现行利率基础之上，选择等额本金的首期还贷款比等额本息每月高977．51元，而随着每月还贷额的递减，末期还贷额比等额本息少1726．29元。利息支出总额等额本金比等额本息少134782．57元。由此可见，等额本金还贷方式适合目前经济状况较好，或者家庭开支较小，而今后家庭开支较大的人群，比如，目前没有孩子的年轻人，现在经济实力较强，可以多还一些月供，有了孩子之后家庭开支就将大幅增加，此时月供金额也随之下降，家庭收支还能较好地平衡。而对于家庭收入和开支都比较稳定的成熟型家庭来说，如果不希望还贷初期压力太大的话，等额本息不失为一个好选择。

此外，律师从各商业银行了解到，对于未来经济条件越来越好的家庭来说，他们基本都能选择提前还贷，并无须支付违约金。例如，中国银行房贷负责人就表示，如果购房人想提前还贷，只要其还贷额是1万的整倍数就可以，不限金额，不限次数。

至于双周供、自由还款、等额递增等房贷新品种，这些新品种只适合少数人，对于大多数普通购房人来说，未必是个好选择。例如，双周供也就意味着每月一次的还款方式变为了每月两次；自由还贷可以给购房人更多的随意，但若前期还贷少，就意味着后期压力大，总利息支出也会比较大；等额递增的还款方式亦有类似弊端。因此，这些方式仅适用于少数特定人群。

专家指出，对于大多数普通购房人来说，对其贷款总利息支出影响较大的是“公积金贷款还是商业贷款”“等额本金还款还是等额本息还款”两个因素，因此购房人应在此多下工夫，考虑清楚。而对于一些特殊的业务类别，购房人也可以关注，不过详细的申请方式以及其利弊，还需到各银行支行进行深入了解。

购房人雾里看“房贷”购房人雾里看“房贷”

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《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条

商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。