房产评估业路在何方?
南宁市房产评估业竞争无序,专家建议评估机构应从规范管理寻出路
许多市民或许对房产评估这个名词很陌生,但在二手房市场中,这个行业的重要性却日益凸显。在二手房交易中,如果买方需要办理抵押贷款,则银行要根据评估机构的评估报告,才能向买方发放贷款。同时,卖方在出售手中房子前,如果有专业的评估机构结合市场动向,给出合理的报价建议,卖方对房子的价值以及市场动向就有一个透彻的了解。因此,房产评估是二手房交易过程中一个重要的环节,起到了定价止争,促进交易的作用。
记者调查发现,南宁市的房产评估业正处于发展趋势,但由于缺乏统一的行业组织管理,也存在一些恶性竞争现象。一些不良评估机构为了短暂利益,一味迎合客户将房产高估或低估,影响了行业形象。有关人士指出,为了房产评估行业更好的发展,应加强行业统一管理,规范评估市场。
评估市场无序竞争后果严重
据了解,目前南宁市共有约40家评估机构,其中取得一级资质的2家,二级资质的约10家,其余的为三级资质或临时评估资质的机构。除了有一些大型公司承接拆迁评估、厂房评估等业务之外,大部分的评估公司主要做二手房评估业务。
业务的单一性及有限性使许多小型评估机构遭遇了生存危机,不得不通过低价竞争、向中介返回扣、故意高估或低估房产价值等手段来获取利润。记者了解到,由于大部分房源都掌握在中介公司手上,为了从中介公司手中拉客户,许多评估机构都与中介公司合作,以打折的形式给中介好处。由此造成的直接后果就是评估市场收费标准混乱。
9月7日,记者走访南宁几家房产评估公司,发现这些评估公司收费标准大多是按照国家最高限价,即评估总价的0.5%收取。一家资产评估事务所的负责人告诉记者,有的评估机构为了生存,以低价竞争来拉拢中介争取客户。他就曾经接过一单业务:评估总价为100万元的房子,评估费为5000元,但自己只收了500元,其余的都给了中介公司。
广西华正投资顾问有限公司总经理李某峰说,除了低价竞争外,许多评估机构为迎合客户的无理要求,大搞阴阳报告。所谓阴阳报告,即评估机构在评估同一房产时,卖方为少缴纳税费、营业税,要求将房产价值评低;而买方在办理银行按揭贷款时,为了获得更多的贷款额度,要求评估机构将房产价值评高。如此一高一低,在对房产进行统一评估时,就会形成两份截然不同的报告。
李某峰表示,评估机构自毁形象的低价竞争,导致行业收费标准不统一,市民对评估行业丧失信心。阴阳合同则为偷税漏税行为大开方便之门,造成了国家税费的流失,同时也加重了银行的信贷风险。
各方人士齐心协力规范秩序
9月7日,记者在南宁市房产交易大厅随机采访了几位市民。王先生在南宁市某通信公司上班,近期打算通过银行按揭购买一套二手房,也对评估市场做了一些了解。在谈到对评估机构的印象时,王先生表示,目前南宁市评估机构的收费不透明,让许多外行的客户多交评估费,市场比较混乱。不过,王先生说,在办理银行按揭时,他不会要求评估机构高估房产价值:我不会怂恿评估机构做假,而是会按照正规程序办理按揭。
南宁市二手房中介管理协会会长方余认为,目前南宁市评估行业的发展相对良好,因此二手房中介协会对该行业的管理较少,不过中介公司向评估机构捞回扣的现象应该及时制止。广西某房地产经纪有限公司证贷业务部的韦某霞表示,为促进评估行业的良性发展,规范房产评估市场,正规的中介公司应该尽力做到透明公平、公正合理,不乱收费,让客户零距离接触评估公司,并正确引导客户理性进行房产投资与交易。中国建设银行南宁民主支行客户经理何志斌对记者说,银行在发放购房贷款时,只是以评估机构的评估报告为参考,再结合对贷款申请人所购房屋的实际情况定夺。
市民慎选评估公司谨防受骗
记者在采访过程中,许多市民都对评估行业不甚了解,有的甚至不知道二手房交易中房产评估的重要性。市民对评估行业及知识的无知,也给了不良中介及评估机构乱收费可乘之机。记者从南宁市价格监督检查所得知,国家计委和建设部下发的《关于房地产中介服务收费的通知》,明确房地产价格评估收费标准。标准分为7档,房地产价格总额在100万元以下(含100万元)的,收取评估费为评估总价不超过0.5%。也就是说,以一套总价为100万元的房子为例,如果要进行按揭购买,交纳的评估费不超过5000元。
李某峰提醒说,市民在选择评估机构时,除了要查验其经营资格证件外,还应要求评估机构出示等级资质证书。
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