房地产市场成交火爆、房价不断上扬的同时，房地产类消费投诉数量也大幅回升。中新网房产频道特在一年一度的3月15日消费者权益保护日，邀请资深律师陈海阳点评四类房产交易陷阱案例，希望帮助大家在置业中避免类似纠纷发生，减少损失。

陷阱一：一房二卖

2008年8月，李某与陆某签订房产转让合同，以138万元的价格购买了陆某的一套房屋。李某支付了138万元房款，拿到房屋钥匙后搬住其中，但并未办理过户手续。一天，突然有人拿她房子的产权证明，让李某搬出。因为陆某以更高的价格将房子卖给了他人。为此，李某提起诉讼，请求解除查封，判令陆某办理过户手续。法院审理后以不动产买卖的完成标志是办理过户手续为由，驳回了李某的请求。

律师点评：不动产买卖以办理过户手续为完成标志，在房价飞速上涨的时代，买卖房屋要及时办理房产过户手续，否则发生上述案例中的情况，买方是无权主张房子的所有权的，只能通过追究卖方的违约责任来挽回损失了。

陷阱二：集体土地建房出售

赵先生用较低的价格购买了位于郊区的一处房屋。他是看到出售商品房的广告之后，认为此地今后会发展为市区而提前购买的。在交完房款之后，他要求开发商提供他办理产权证明所需要的一切手续，但开发商却什么也拿不出来。因土地使用权是集体土地，所以他的房子根本无法办理产权证明。

律师点评：随着市区房价的不断飙高，以及市区不断地向郊区扩展，许多购房者逐渐将关注到市区周边价格较低的房子上。但城市周边的土地为集体土地，集体土地上的房屋，原则上讲只能是本地人购买，“外人”购买这类房屋是办不了产权的。

陷阱三：城市联建房当商品房卖

林先生以比较低廉的价格购买了某小区的一套房屋，当时签订的合同是“商品房买卖合同”。当时开发单位许诺，过1年后给所有住户统一办理房屋产权证，可是过了几年都没有消息。于是他找到了开发单位，开发单位的人告诉他这是单位集资房，他作为非本单位人员无法得到产权证。

律师点评：由于历史原因，不少企事业单位或多或少都拥有国家行政划拨的土地，有些房地产开发商与这些单位联合建房，建成后将多余的房屋卖给单位职工以外的人。按照国家有关规定，联建住宅必须由本单位自用或职工投资购买居住，不准出售给外单位，更不能当商品房出售。如开发公司欲出售此类房屋，则需要先补交地价款并补办有关手续。卖房人在购买此类房屋时，首先要弄清是否给国家交了土地出让金，有无土地出让证、开工建设许可证、销售许可证及有关售房手续是否齐全；其次，要弄清产权归属。

陷阱四：商品房原是“临建房”

一位个体工商户，在开发区购买了一套数百平方米的门市房，总价值近100万元。然而过了不到3年，他被有关部门告知搬家，因为土地要被政府征用，他新买的房子将被拆掉。原来他买的房子不是什么商品房，而是临时建设用房。他急忙去找开发商，谁知开发商早已人去楼空。

律师点评：所谓“临建房”是在取得临时土地使用权后在上面建设的房屋。按《规划法》中的规定，临时土地使用权的期限为2年，到期必须重新申报。政府可无条件征用该土地，在征用时上面的建筑必须无条件被拆除。很多不法开发商在取得土地临时使用权后在上面建筑房屋，然后以商品房的名义出售，使不少消费者蒙受了巨大的损失。此类开发商通常都是在房屋销售之后就会消失，等消费者反应过来后讨债无门。因此，消费者购房时一定要注意开发商的土地产权。

房产交易陷阱多购房维权有学问

房屋作为价值较高的不动产，很多人倾其毕生积蓄购买，因此买房丝毫马虎不得。但现实中，人们往往只关心房屋价格的高低，而忽略了交易过程中的许多细节问题，最后成了大麻烦。

李某曾以按揭贷款的方式购买了某开发公司的一套商品房，首付20万元，双方签订了正式的《商品房买卖合同》。后开发公司告知李某因其贷款条件不符合银行贷款要求，要求补交剩余房款，否则解除合同。面对这样的情况，购房者该怎样维护自己的合法权益呢

律师认为，在商品房买卖过程中，因购房者众多，为了提高效率，开发公司会要求购房人将身份证明、收入证明等材料交给开发公司，由开发公司统一将材料提供给银行逐一审核，银行根据审核结果确定最终发放贷款对象及贷款金额。确定放款之后，购房人作为借款人与银行签订借款合同。很多购房人误认为，既然将贷款材料交给开发公司，那么办理贷款手续是由开发公司负责，如果贷款审批未通过，则开发公司应承担责任。其实，购房者作为借款方，承担着提供资料办理按揭贷款手续的主要义务，开发公司只负有协助购房人办理贷款手续的义务。

在此律师也提醒广大购房人，选择按揭贷款购房之前要对自身的收入、资信状况以及贷款额度有充分的认知，避免盲目选择按揭贷款方式购房。

不久前，胡某通过中介公司购买了高某的一处房屋，胡某在对房屋进行了实地查验之后，支付了部分房款。后胡某多次要求高某协助去房管局办理过户手续，高某均以各种理由进行拖延。后查实该房屋已经抵押给第三人。

律师认为，二手房不同于一手房买卖，购房人需要调查核实的情况须更加充分：

1、一定要到房管部门查询房屋档案。

2、仔细查验房屋质量及周边环境、市政配套等直接决定购房人入住之后生活品质的实际环节。特别是学区房，一定要考察好要买的房子是否在学校招生范围内。

3、房屋买卖过程发生的税、费，一定要咨询清楚，特别是房产证不满五年的以及出卖人有多套住房的，适用的税率非常高。双方应当就买卖中涉及的各项税、费由谁承担约定清楚，避免产生不必要的麻烦。

4、查询卖方有无拖欠水电费、燃气费、物业费等各项费用，避免交易中出现不必要的争端。此外还包括户籍迁出等问题。

5、为了保证房屋顺利过户、交付，购房人可以在付款方式上加一把安全锁。经调查核实，买方对房屋比较认可后，双方要尽快到房管局办理产权变更手续，真正完成过户后再支付剩余房款。