违约责任的免责事由包括法定免责事由和约定免责事由。

一，法定免责事由是指由法律直接规定、不需要当事人约定即可援用的免责事由，主要指不可抗力。

不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，常见的不可抗力有：

1、自然灾害。

2、政府行为。

3、社会异常现象。

二，约定免责事由是指当事人约定的免责条款。免责条款无效的一般情形包括：

（1）一方以欺诈、胁迫手段将免责条款订入合同，损害国家利益的；

（2）双方当事人恶意串通，免责条款损害国家、集体、第三人利益的；

（3）免责条款损害社会公共利益的；

（4）免责条款违反法律、法规强制性规定的；

（5）免除故意或者重大过失所生责任的条款无效；

（6）免除根本性违约所生责任的条款无效。

房屋买卖合同违约责任免责事由有哪些

房屋买卖合同违约责任免责的原因有：

不可抗力。不可抗力条款一般规定在我国现行房屋预售合同或现行房屋销售合同中，有的甚至逾期交付施工单位，政府批准的延迟也约定为不可抗力。

只要是不可抗力造成的损失，开发商的责任就的责任，这对买方极为不利。

此外，当法律另有规定时，即使发生不可抗力，也不能免除责任，这主要是指延迟履行后的责任。

即一方逾期履行债务后，应对逾期履行期间不可抗力造成的损害负责。

此外，对于不可抗力免责，还有一些必要条件，即当不可抗力导致无法履行时，债务人必须及时通知债权人，并将有关机关确认的文件作为有效证明提交债权人。

其他法定免责事由守约方未采取适当措施，造成损失扩大的，债务人对扩大的损失部分免责。

此外，当事人可以协议约定其他免责理由，但必须符合我国有关法律法规的规定。

因不可抗力不能履行商品房买卖合同的，应当根据不可抗力的影响程度，部分或者全部免除有关当事人的责任。

《民法典》第五百九十条，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。

因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。

当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。