理性购房应当了解首付贷、零首付的本质。上周，一位在上海做营销老总的朋友告诉我，他自己去年12月在上海卖了一套70平的老公房，到手价格385万元，现在同户型则要480万元。短短两个多月的时间，涨了将近百万，让营销老总直呼楼市“疯”了。

而苏州的一、二手房似乎也是“疯”了，丝毫不亚于毗邻的上海。

据苏州住建局官网的数据显示，截至2016年3月14日，苏州市区可售住宅房源仅仅为21217套，而在此前的一周(3月7日-3月13日)，住宅类房源共计成交了2243套。

这样的消化速度，可售住宅房源的数量只够卖2个多月。

二手房方面，交易量也十分巨大，迫使苏州房产交易管理中心作出限号决定，自3月10日起，存量房交易实行预约取号，工作日每天上午90个号，下午130个号，周六上午40个号，下午60个号。在高新区房产交易中心，8点刚过，就有不少人在门口等待。

在这波楼市疯牛中，作为杠杆工具之一，首付贷、零首付可谓是“功不可没”。

目前在部分城市，有一些房地产开发商为了加快去库存，借用首付贷或者零首付等方法，将目光盯向了根本付不起首付的刚需族或者激进的投资客，采用“明补暗涨”的手段，吸引市场的关注和传播，提升现场的进线量和上门量，进而达到增量销售的目的。其操作流程是：

开发商与P2P平台或小额贷款公司先签订合作协议确定贴息方案，由开发商替购房人支付贷款利息，然后根据贴息金额再将房价相应拉高，实际上贴息最终都由购房人买单。购房人从P2P平台或小额贷款公司获取首付款后，再到银行办理按揭，这样购房人在未付一分钱的情况下就可以买房了。当所有手续办齐后，购房人要向P2P平台或小额贷款公司支付本金以及向银行还按揭。二手房的首付贷与此大同小异，只不过有关中介充当了贷款人或介绍人的角色。

从上面介绍的整个流程中不难看出，承担最大风险的是银行。因为一般来说购房人断供不是发生在购房当年，而是在一、二年之后或市场剧烈波动之时，而小额贷款公司为购房人提供的是家庭消费信用贷款，贷款期限较短，一般是半年至三年，真正的后期还贷风险全部转嫁给了银行。

对于借款发放银行，法律风险在于内部管理风控的不严格，将贷款发放给了不该发放的对象，违反了央行的规定。首付全贷其实等同于零首付，如果说首付二成用的是五倍杠杆的话，零首付用的是百倍杠杆，其风险可想而知。《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》，银发〔2001〕195号文件规定：商业银行发放个人住房抵押贷款，应严格评估抵押物的实际价值，贷款额与抵押物实际价值的比例最高不得超过80%，严禁对借款人发放“零首付”个人住房贷款。

对于房地产开发商，法律风险在于：一是行政责任，即因为采取了虚假手段帮助客户骗取贷款、实现零首付而被监管当局处罚;二是民事责任，当购房人未能按期偿付按揭贷款时，开发商可能要承担连带清偿责任，当然前提为开发商提供的是阶段性担保。

对于小额贷款公司，法律风险在于违规发放贷款，以消费贷充当房贷，逃避监管，收取高额利息及手续费，为楼市场外配资，放大金融风险。有的小额贷款公司甚至还没有金融牌照，贷款资质尚不具备，面临高额处罚风险。

对于普通的购房人，法律风险首先在于骗贷，即采用欺骗的手段骗取银行的贷款;其次是在承受还银行按揭及小额贷双重压力之下，极易发生断供的风险，从而被银行记入失信黑名单。