330房产新政之后，深圳房价暴涨，出现卖家违约潮。7月19日，（深圳）龙岗区人民法院一审判决一名违约卖家按照合同成交价格20％赔偿买家，并承担案件受理费与保全费。由于法院在违约赔偿比例上具有自由裁量权，早前的违约赔偿极少被顶格判处20％。此番顶格判赔被认为可能成为法院处理该类案件的一个风向标。

房屋市场价飙涨卖家要求解约

涉事房产位于深圳坂田上品雅园，房屋建筑面积为88平方米。买卖双方于今年3月14日签订买卖合同，约定的成交价格为220万。

合同成交当日，买家支付了10万元定金，并在3月30日办理资金监管，监管金额为49万元。4月20日，银行出具贷款承诺书。

然而，3月30日房地产新政调整，深圳房价暴涨，进入4月，该房产市场价远远超过了合同签订之日的价格。代理此案的周＊锋律师介绍说，根据今年6月第三方机构的评估，该套房产市场价到了280万。

4月22日，卖家发出解约通知书，理由是“涉案房产存在口头租约，租客不同意提前搬迁，并主张优先购买权”。据了解，目前通行的二手房买卖合同中，都明确约定卖家要保证承租人放弃优先购买权以及在交楼前解除合同。

5月5日，买家将卖家诉上法庭。龙岗区人民法院一审判决认为，双方的合同中明确约定卖家要保证承租人放弃优先购买权并保证交楼前解除租赁合同，卖家现在又以承租人拒绝解除合同等理由单方面解除合同，已经构成违约。

由于该房产存在其他纠纷，继续履行合约强制过户的条件已不存在。因而一审法院支持按照合同成交价的20％来承担违约责任，卖家被判返还10万元定金，赔偿违约金44万元。同时案件中4600元受理费以及3220元保全费也均由违约方承担。

顶格判赔或成风向标

深圳多名房地产律师都告诉南都记者，目前二手房交易合同中违约金一般为双倍定金或合同成交价格的20％。但在司法实践中，法院对于违约金赔偿比例具有自由裁量权，通常比例在成交价的10％，多的时候到15％，极少能到20％。

而南都记者也获悉，在今年的违约潮中，深圳多名卷入二手房交易诉讼纠纷的买家还组团前往法院，希望法院能按20％支持违约赔偿，以增加卖家的违约成本。

周＊锋介绍说，330新政之后的违约潮案件，目前大多并未判决。他认为，龙岗法院对于该案的判决可能成为此番违约潮中法院判决的一个风向标。

此案为何顶格判赔，周＊锋认为原因之一是卖家违约性质较为恶劣。据介绍，诉讼后，买家要求卖家配合解除资金监管。如果卖家不配合，这49万元将冻结长达6个月，买家会遭受更大损失。但卖家一直不愿意配合，并以此要挟买家，希望买家接受双倍违约金调解结案，性质较为恶劣。

深圳房价降近千元楼市成交创下罕见低量

从价格来看，全年住宅销售均价呈先扬后落的态势。1月～9月份，深圳全市住宅价格总体保持上升趋势，1月份该市住宅销售均价为10872元，9月份达到全年最高16777元，从10月开始，价格回落。11月、12月价格调整。本月商品住宅销售价格从11月的15931元／平方米下降至15000元／平方米。

深圳楼市成交创罕见低量

该研究报告指出，2007年深圳楼市运行状况受金融调控影响非常明显。总体来看，上半年深圳房价无序上涨，交易量异常波动。统计数据显示，上半年深圳全市一手房价同比上涨五成，由投机者、投资者、自住者组成的购楼大军把深圳楼市推入越涨越买，越买越涨的恶性循环。

从7月份开始，全国性以及地方性的一系列调控楼市的措施陆续出台对深圳楼市的影响十分显著。从7月份银行收缩房贷开始，炒房客陆续撤退，深圳二手市场交易面积开始持续下滑，受此影响一手新房的交易量也出现大幅回落。

第三季度深圳一手住宅交易面积103万平方米，比第二季度下跌36％，比第一季度下跌44％。而接下来的10月、11月、12月三个月深圳商品住宅销售成交面积分别是16万、15万、17万平方米，是今年成交量最低的三个月，也是近三年来非常罕见的低量，而去年同时段则是成交最为活跃的月份，反差巨大。今年下半年以来的深圳房地产市场观望气氛在不断加剧。

限价房有望稳定楼市

根据深圳市土地房产交易中心的公告，原定本月31日推出的限价房延期至下月初，对此中原地产研究认为，从捆绑到限价凸显出深圳住房政策的转向。限价房推出有望稳定楼市，明年深圳楼市有望在二次以上置业者带动下率先回暖，房价理性上涨。

据统计，今年深圳一共出让11块居住、商住用地，土地面积共40．88万平方米，可建住宅面积96．5万平方米，其中7块地捆绑了15％的政策性住房，共9．4万平方米，一块地为定向发售项目，面积8．8万平方米，实际可向市场发售的住宅面积为78．3万平方米。捆绑的方式增加了开发商的开发成本，地价屡创新高，助涨了楼价；将于下月4日推出的深圳首批限面积、限房价的双限用地，最高限价分别为9840元／平方米和8400元／平方米，这比出让地段商品房的市场售价要低20％左右，是深圳在土地出让中的又一次大胆尝试。

研究认为，限价房的推出将使开发商囤地捂盘情况彻底扭转，在开发收益透明的情况下，开发商只能加速开发，通过加快资金周转来弥补开发收益降低的损失。而首批限价房在开发热点地区推出，有助于抑制该区房价的快速上涨，稳定该区房地产市场价格。

预计明年不会再疯涨

报告指出，目前房贷新政的真正意图已经明确，优惠利率仅面向首次贷款买房以及有合理换房需求的家庭。

据统计，今年深圳实际可向市场发售的住宅面积为78．3万平方米。2008年，深圳在保障性住房与市场化商品房之间，还要推出限价房，市场化的商品房供应会越来越少。

以这样的供应量下，预计商品房价格全线回落的可能性微乎其微。首次置业者期待限价房分配机制出台，会放慢置业步伐，而利率不敏感的二次以上置业人群将率先带动楼市回暖。前期投资比例低、环境较佳、品质优良楼盘将最先受到青睐。

明年春节过后，普通商品住宅供应增多，房价将理性上涨，疯涨局面将不再出现。

本报深圳讯（记者刘畅通讯员琬婷）深圳中原地产深港研究中心昨天公布2007年深圳地产市场年度总结报告。其研究结果显示，12月份房贷新政补充通知发布，深圳楼市低迷状况进一步加剧——本月深圳在推盘量高达80余万平方米的情况下，仅成交约17万平方米，部分新推项目均价明显下调，但销售情况比10月、11月还要差很多。深圳全市住宅均价下降至15000万元／平方米。