一、二手房交易流程及费用是怎样的

交易流程：

1、买卖前的产权审核

在深圳买二手房交易的第一步就是进行买卖前的产权审核，这一点买房者是要非常注注意的。因为有些业主的房产证在银行抵押，只有房产证复印件。对于这种情况，要审核卖方的产权是否真实。目前，深圳国土资源委员会网站上有存量房计税系统，可以作为审查产权依据。

2、交定金和签合同

产权审核完了以后，接下来的流程就是交定金和签合同了，那么交定金和签合同又有哪些注主意的要点呢？签订合同时可以邀请中介，将定金交付给中介管理。

3、赎楼

赎楼指的就是卖方还清银行贷款、拿回房产证，注销抵押登记。对于赎楼的期限，尽量不要限定赎出房产证的期眼，怕因为担保公司、银行等原因导致赎楼时间相对较长，如果限定了较短的赎出房产证的期限，可能最终违约。

4、付首期及资金监管

深圳二手房交易流程的第四步就是付首期及资金监管，在这里要注意的是在首付款的时候最好不要直接给业主，我们可以放在银行进行监管，这样对买房者更有保障。另外要注意资金监管要在银行做，而且不中介公司，因为有的中介公司经常会监管巨额购房款项，最后老板携款逃跑。

5、选银行和办按揭

选择银行办理按揭，可以综合考虑，选择家利率优惠多及离家近的银行，这样到时候买方要赎楼或办理相关业务，也相对来说会比较近些。

6、过户及交税

最后一个流程就是过户及交税了，在过户的时候要注意收文回执干万不要给买方拿走，假如买方万一拿了收文回执不去办抵押登记，那么银行不会放按揭款给业主，当然这种情况还是比较少的。另外，交税的问题也要了解清楚，现在房子没满5年，会有56％的营业税及城建教育附加。要是出售的房屋不是唯一住房，那么会有1％的个税。签订买卖合同时，买方要注意税费的承担和划分问题。

费用：

二手普通住宅5年之内个人所得税计算方法：

1、（售房收入－购房总额－本次缴纳营业税－原始契税－合同价×1％）×20％；

2、税费缴纳人在地税系统中未能查询到原值，不能正确计算应该缴纳税额的，应该采取核定征收，购买二手房个人所得税税率暂定为计税价格的1％。

3、二手普通住宅营业税计算方法：不足2年的房屋总价的5．6％营业税，超过2年（含2年）免征营业税；

4、二手非普通住宅营业税计算方法：不足2年的房屋总价的5．6％营业税，超过2年（含2年）的房屋总价与该房屋当时买入价格差额的5．6％营业税；

5、二手别墅营业税计算方法：不足2年的房屋总价的5．6％营业税，超过2年（含5年）的房屋总价与该房屋当时买入价格差额的5．6％营业税；

6、购买时间是否满2年首先看房屋产权证，其次看契税，再次看票据。这三种证件按照时间早的计算，一般地说票据早于房屋契税，契税

早于产权证。

二、二手房交易税费有哪些优惠？

1、买房人应缴纳税费优惠

（1）买房人应缴纳契税优惠：首次购房评估额90平方米内1％、90平方米－144平方米内1．5％，超过144平方米或非首次3％的契税，买方缴纳；

（2）买房人应缴纳印花税优惠：房款的0．05％；

（3）买房人应缴纳交易费优惠：3元／平方米；

（4）买房人应缴纳测绘费优惠：1．36元／平方米；

（5）买房人应缴纳权属登记费及取证费优惠：所缴纳的权属登记费及取证费一般情况要缴纳200元内。

2、卖房人应缴纳税费优惠

（1）卖房人应缴纳印花税优惠：房款的0．05％；

（2）卖房人应缴纳交易费优惠：3元／平方米；

（3）卖房人应缴纳营业税优惠：全额的5．56％（房产证未满2年的、普通房满2年减免）；

（4）卖房人应缴纳个人所得税优惠：房款的1％（普通房满五年唯一减免）。

三、法律咨询

网友：二手房评估价对于二手房的意义在于什么？

律师：1、用作个人查询自身所拥有的房产评估价格；

2、在进行房产抵押贷款时，银行等金融机构用作放款参考；

3、二手房交易计税参考。