今年商铺市场与以往不同的一个现象是:社区商铺,尤其是知名楼盘的社区商铺,成交量呈现明显提升,社区商铺热重回上海房地产投资市场。
曾经过热炒作而严重过剩
值得一提的是,社区商铺投资并不如外界所想得这般容易。在2005年,房地产业宏观调控政策连续出台之前,上海不少区域的社区商铺都出现了惊人涨势。据2005年三季度的统计数据,上海社区商铺均价达到了2003年三季度的1.5倍,为3.8万元/平方米。
随着价格的不断上涨,开发商开始加大社区商铺的供应量。2005年上海社区商铺环比增加了410万至440万平方米,是2004年的1倍左右,较之2003年则翻了两番。由于部分开发商盲目追求社区商业的“大而全”,而各个小区之间的各自分政导致无法形成集聚效应,因此使得市场供应严重过剩。一时间,经营不善、难以招商、空铺严重的连锁反应充斥其间。
时隔一年半,随着社区商铺投资热的再度兴起,市场又开始隐现过度炒作的端倪。汉宇不动产分析师指出,一些社区商铺在开发中脱离了社区商铺的本质功能,或是采用不切实际的定价,导致经营商家高档化、贵族化。“社区商铺只有‘正本清源’后,起到为社区服务的真正目的,才能实现市场健康有序的发展。”汉宇不动产分析师表示。
如何计算商铺的合理价格?
投资商铺要有长期持有的打算,所以首先需要选择价位合适的商铺。通过租金收益法大体框算一下,合理的租金范围可以保证商铺出租率的良好。社区商铺的核心功能是满足居民日常的基本消费,提供生活必需的商品和服务。即便是高档住宅小区,居民的日常消费也不外乎便利店、大众化餐饮、便民服务场所等。由于经营利润薄,商家的承租能力不可能太高。如果根据调查,附近区域类似商铺的租金价格为3元/天/平方米,则一年的租金是1000元/平方米左右,按照目前市场普遍商业收益率8%计算,该商铺的合适售价应为12000-13000元/平方米。如果成交价格远远高于测算收益,那投资者很容易陷进入不敷出的局面。
你的商铺适合租给谁?
投资商铺最关键的是能够找到合适的承租商,在决定购买商铺之前就应做到心里有数。例如想把商铺租给餐饮店,在购买前一定要问清楚该商铺是否能够开设餐饮。此外,很多社区商铺规划成两层形式,而复式商铺一般只适合做餐饮、娱乐、休闲类商业。对于便利店、零售店、食品店等商家来说并不合适。因此,在选择购买商铺之前,必须先对招租的商家有个“打底”。
再者,出租商铺应该分不同阶段寻找不同类型商家。在居住区刚建成的两年里,宜引进经营装潢、五金、电器或建材等业种。这类商家的经营情况比较好,给出的租金相对高。两年以后,小区入住率达到一定水平、但尚未达到高峰时期,引进便利店最适合社区内居住需求,其租金水平能够超过建材装潢行业。当整体社区全部入住,商业进入成市阶段以后,主力商业纷纷进入商圈,这时应为商铺设定个性化强、代替难度高的业种,如时装店、鞋店、饰品店等。
-
商铺经营权的转让与商铺租赁的区别
107人看过
-
店铺和商铺的区别
159人看过
-
投资选择最适合你的商铺
285人看过
-
商铺转让多少钱合适
284人看过
-
商铺转让与转租的区别
140人看过
-
帮你选商铺4类商铺投资看点
184人看过
-
商铺与店铺的区别云南在线咨询 2021-11-29商店,即商店,是坐商进行贸易活动的场所。商店是专门用于商业活动的房地产,是经营者为消费者提供商品交易、服务和体验的场所。区别就是店面是分散开来的经营的,商铺则是集中经营的。
-
2022年商铺租赁定金合同商铺转让与转租的区别是什么山东在线咨询 2022-11-20商铺租赁定金合同中首先要明确一下商铺转让与转租的区别。原承租方退出租赁合同,由新承租方取代原承租方法律地位的做法,属于商铺(租赁合同)的转让。在保持转租房方与房东的租赁关系不变的同时,承租人在租赁期内将商铺租给第三方的,属于商铺转租。原租赁合同解除,新承租人与房东重新签订租赁合同,对于租赁合同涉及到的问题进行全新的协商,则属于独立的租赁合同。
-
转让商铺合同贵州在线咨询 2022-05-09我在2007年5月18号和淡水一家商场签订了一份合同,合同为期两年,店租是3万一个月,然后是一次性半年交一次租金,交2个月6万的押金,当时因为想到是比较旺的街铺,经过调查就决定成交,可是经营了快6个月,生意不太好,然后想转让,因为是要一次性交半年租金的问题,所以很多人都负担不起而不愿意接受我这家店,后来我听朋友说好像半年交租是不合法的 答:收租金的方式合法,但押金应可以拿回.
-
租的商铺拆迁后商铺要赔偿吗上海在线咨询 2021-11-15不能,拆迁租赁房屋,被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系,或者被拆迁人安置房屋承租人的,拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人不能就解除租赁关系达成协议的,拆迁人应当对被拆迁人实行产权调换。产权调换的房屋由原承租人租赁,被拆迁人应当与承租人重新订立房屋租赁合同。本条规定的原则是既要补偿房屋所有人,又要兼顾房屋使用人的利益。由于租赁方不是房屋所有人,只能获得停产停业损失、装修费和搬迁费的补偿。如
-
渭南商铺转让多少钱合适浙江在线咨询 2023-07-18商铺所有权人和承租人都应当获得补偿,所有权人的补偿包括对商铺估价补偿,商铺出租的租金损失的补偿。商铺承租人的补偿包括: 1、店面装修的补偿; 2、停产停业损失的补偿; 3、货物出清损失的补偿; 4、设备搬迁或重置的补偿。具体每一项的补偿标准,则需要根据实际评估来确定。