商品房库存仍处合理水平，市场趋于理性。尽管商品房销售面积，同07年相比不断下降，但仍处于99年以来第二高水平。从库存消化周期来看，无论在建还是新建商品房，同06、07年相比有所增加，但同99-04年相比都低。由于06、07年市场相对火爆，因此，目前商品房消化速度并不慢，库存状况相对合理，市场趋于理性。

05年调整启示：政策左右房地产市场。面对未来市场和政策如何选择，我们试图通过对比和分析05年和08年房地产市场的两次调整，获得启示。05年与08年，存在诸多相似之处。而05年市场的反转，主要原因在于中央政府的相机抉择，地方政府出台利好政策以及信贷的放松。政策左右市场的发展。

库存压力将下降，购房预期将好转。借鉴05年市场调整的经验以及目前的市场状况，未来市场的选择在于，首先，大范围大幅度降价的可能性较小，更多的仍是促销；其次，四季度购房预期将好于前三季度；再次，08年年底前，商品房新开工面积仍将下降，商品房库存消化周期将回落；第四，面对降价阻力重重，小户型的推盘将是潜在需求向有效需求转化的较快途径，而小户型推出有可能加快。

中央政府相机抉择，地方政府为调控主力。政策方面，中央政府仍会相机抉择，但默视地方政府出台利好政策促进市场发展。具体来讲，单独从投资方面出台政策的可能性较小，而刺激需求将是市场所需，也是调控重点，但这些政策可能多来源于地方政府。

行业评级：看好。尽管销售面积同07年相比有所下降，但市场仍处在合理状态。在开发商大力促销，四季度购房预期好于前三季度的情况下，商品房库存压力下降，小户型产品陆续推出以及利多政策多于利空政策的政策环境配合，市场不会变得更糟。因此，我们维持对房地产市场的看好评级。

强烈推荐：万科、保利地产和招商地产。在看好房地产市场的前提下，投资策略为，选择产品结构中小户型占比较大或近期能够推出小户型产品，08年销售业绩出色且业绩增长有保障，同时融资能力较强的上市公司。我们强烈推荐，万科，保利地产和招商地产。

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