近年来，由于城市化进程的不断加快，城市改造和改建的力度越来越大，城镇中房屋拆迁已成为较为普遍的现象，房屋拆迁中所出现的问题日益突出，进而引发了众多矛盾，由于房屋问题关系到人们的基本生活，因此极易引发一系列的不稳定因素。而现实生活中，有关拆迁纠纷处理的法律、法规尚有许多的不尽合理，一定程度上造成了拆迁的混乱，影响了工作的进度。反映在司法实践中，对如何处理房屋拆迁中的各种法律关系，如何认识房屋拆迁安置补偿纠纷的性质，都是一个急需解决的问题。本文通过一起案例对此作一浅要分析。

［案情］：

2003年6月18日，某县建设局（房屋拆迁行政主管部门）对原告（被拆迁人）潘某某与被告（拆迁人）某房地产公司就该县城东门江滨二弄7号的房屋拆迁事项（搬迁期限、拆迁补偿、安置等问题）依法作出裁决：拆迁人对被拆迁人所有的位于东门江滨二弄7号房屋实行产权调换异地安置，并进行房屋面积差额补偿，限被拆迁人在2003年6月24日腾空被拆迁的房屋。被拆迁人收到房屋拆迁裁决书后，于2003年6月24日，向法院提起诉讼，要求被告某房产公司按原地回迁。该案应以民事案件受理还是以行政案件受理呢？

［分歧］：对该问题的认识，存在着二种不同的意见。

第一种意见，认为法院以房屋拆迁合同纠纷（民事案件）立案是正确的。理由是，原告的起诉符合《民诉法》第108条规定之条件，有明确的被告，且有具体的诉讼请求，属法院民事案件立案的范围。

第二种意见，认为本案应以行政案件立案为宜。理由如下：

1、房屋拆迁合同是指拆迁人与被拆迁人就房屋拆迁条例规定的补偿、安置等问题签订的书面协议。房屋拆迁是指因国家建设、城市改造、整顿市容和环境保护等需要，由建设单位或者个人对现存建设用地上的房屋进行拆除，对房屋所有者或使用者进行迁移安置并根据具体情况给予一定补偿的活动。房屋拆迁具有行政性的特点，从本案情况分析，原、被告双方并没有达成房屋拆迁的协议，在双方没有达成协议的情况下，由房屋拆迁主管部门依法作出房屋拆迁裁定书，属于具体行政行为。该案原告要求按原地回迁其实是对该行政裁决不服。根据1996年7月24日最高人民法院《关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》第一条之规定，公民、法人或其他组织对人民政府或城市房屋主管行政机关依职权作出的有关房屋拆迁、安置等问题的裁决不服，依法向人民法院提起诉讼，应作为行政案件立案。

审判实务中对拆迁安置补偿纠纷属于民事案件还是行政案件，房屋拆迁主管部门或人民政府的裁决是否民事诉讼的前置条件，历来存在争议，以致有的认为应适用民事诉讼程序，有的则认为应适用行政诉讼程序。1993年11月24日，最高法院在给江苏省高院的复函中规定：“在城市房屋拆迁过程中，拆迁人与被拆迁人对房屋拆迁的补偿形式、补偿金额、安置用房面积、安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限，经协商达不成协议发生的争执，属于平等民事主体之间的民事权益纠纷……房屋拆迁主管部门或同级人民政府对此类纠纷裁决后，当事人不服向人民法院起诉的，人民法院应以民事案件受理。”这一复函，明确将房屋拆迁安置补偿纠纷的性质界定为民事案件。

目前，各地法院审理房屋拆迁纠纷的主要依据是1996年7月最高法院（1996）12号批复和国务院《城市房屋拆迁管理条例》，依据该规定，对房屋拆迁安置补偿纠纷的审理，是采取以下方法处理的：1、拆迁人与被拆迁人达成拆迁安置补偿协议后，被拆迁人拒绝搬迁或反悔的，拆迁人因此而起诉的，作为民事案件审理；

2、拆迁人与被拆迁人达不成拆迁安置补偿协议书的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决，当事人对裁决不服向法院起诉的，作为行政案件处理。按照这一规定，此类案件的审理所适用的程序是统一了，但它没有从该纠纷的法律关系入手，而是以房屋的拆迁当事人是否达成协议为标准来划分。这就形成了实体内容相同，但因处理方式不同而强行加以区别的情况，混淆了房屋拆迁安置补偿纠纷的应有性质。

对此问题的争议，实质上是对以下三个方面的认识问题：1、房屋拆迁安置补偿纠纷当事人法律关系的界定；2、主管部门的裁决是否属于具体行政行为；

3、最高法院（1996）12号批复是否存在商榷的地方。笔者认为房屋拆迁安置补偿纠纷的性质为民事法律关系，即使经主管部门裁决，也仍然属于民事关系，拆迁裁决是主管部门对拆迁的民事行为进行调整，类似于劳动仲裁裁决，属于行政机关对民事纠纷依法居中裁决而并非具体行政行为。其理由为：城市房屋拆迁的主体主要是拆迁人和被拆迁人，他们之间对拆迁安置补偿发生争议属于平等主体之间的争议，虽因协商不成申请主管部门裁决，并没有改变其性质，且裁决也只是依据有关法律法规合理地处理双方的争议。房屋拆迁中涉及的行政行为，如颁发拆迁许可证，公民、法人或其他组织认为该行政行为侵犯了自己的合法权益，可提起行政诉讼。讨论的案例中被拆迁人对拆迁并无异议，拆迁人与被拆迁人仅仅是在拆迁补偿、安置方面达不成协议，其民事性质并未改变。拆迁人与被拆迁人之间的这种关系并不因为经过裁决而转变成为行政行为的关系。

试想一下，如果当事人双方因房屋拆迁安置补偿发生了纠纷，经主管机关裁决后，双方当事人却又另行达成协议并已履行完毕的，如何处理该行政裁决就成了一个难题。在双方已经协商处理并已平息纠纷的情况下，而且是拆迁人自愿补偿的，并没有用国家的一分钱，国家没有必要再去挑起已平息的争端。但如何处理此处的行政裁决就成了问题，反而影响到了行政机关的威信。

因此，拆迁人在取得拆迁许可证后所进行的拆迁行为完全是一种商业行为，其目的是为了追求最大的利润，国家机关为什么要为他人的利益作裁决而让自己成为被告，进而承担赔偿的事呢。因此，将房屋拆迁管理部门的裁决理解为劳动仲裁的性质，更能反映出其根本性质，更能体现出行政机关的指导、监督、管理的作用。

商铺租赁纠纷案例分析及应对措施

商铺租赁纠纷

商业地产商怎样应对租赁纠纷？

案例：

2007年甲公司与乙公司签订商铺租赁合同，使用的是上海市房屋租赁合同标准版，约定乙公司承租甲公司项目中的某一商铺用作餐饮使用，乙公司先行支付两个月的租金作为保证金，租赁合同还约定租金按月支付，先付后用。

自2008年初起，乙公司经常延期支付租金。同年10月中旬的一天，甲公司突然发现乙公司没有营业，商铺内空无一人，顿感不妙，即打电话给乙公司的法定代表人和负责人，但电话都关机。经查，乙公司的法定代表人和股东均非本地户口，身份信息的真实性都无法核实。

至突然停止营业之日，乙公司已拖欠两个半月的租金，而乙公司已支付的两个月的保证金也不足抵扣拖欠的租金。甲公司该如何应对？

应对：

笔者建议：首先，不立即提起诉讼，而是先行收回该商铺。因为一旦涉及诉讼，诉讼时间至少需三个月，在找不到乙公司法定代表人或其他负责人的情况下，还要进行公告，传票公告的时间就是60天，判决书的公告送达时间又要60天，这样诉讼时间则需半年以上；且一进入诉讼程序，该商铺就不能另行出租，会进一步扩大甲公司的损失。

第二、依据双方租赁合同中的约定，如乙公司逾期不支付租金累计超过三个月的，甲公司可书面通知乙公司解除合同，甲公司可发函通知乙公司的法定代表人及其股东，书面告知因乙公司的违约行为而解除合同的法律意见。

现乙公司累计拖欠的租金为两个半月，还不符合合同约定的甲公司单方解除合同的条件；如甲公司马上进入该商铺对乙公司的物品进行处理，在合同履行上可能会存在问题。

在书面通知无法送达的情况下，也可登报通知。完成通知手续后，甲公司可请该商铺所在地的物业公司、居委会及业委会（如有）、派出所（如有可能）一起到场，在几方在场的情况下甲公司派人进入该商铺；并且应从开门前就进行全程摄像，对进入的人员、过程及该物业内的所有物品现状进行录像保存；同时对该物业内属于乙方的物品制作清单后，将其物品搬迁至可暂时存放的地方，并且由参与方在清单上一起签字确认，做好固证工作。

关于该商铺内的装修问题，因为双方合同中没有约定合同解除后装修如何处理，故可根据不同情况酌情处理。上海高院《关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答（一）》中的第14条明确，原则上按照过错承担赔偿责任。如虽系承租方违约，但所留装潢物对于出租人确有再利用价值的，可由出租方酌情给予补偿。也即案件中的装修损失应由乙公司承担，但如果甲公司之后利用了该装潢，则应给予乙公司相应补偿。

这样，对乙公司的物品和装修进行处理后，甲公司就可将该商铺另行出租了。至于甲公司的其他损失，可通过诉讼，要求乙公司进行赔偿。

建议：

上述案例中的租赁合同主要存在以下问题：

案例中的租赁合同不足以全面保障甲公司的权益。双方约定的保证金是两个月的租金，而租赁合同约定，如果乙公司逾期不支付租金累计超过三个月的，甲公司才可书面通知乙公司解除合同。发生上述案例中的情况时，其保证金不足抵扣所拖欠的租金，这样无法从根本上去保障甲公司的利益。

因此，建议在租赁合同中约定，一是保证金的数额应为三个月的租金（根据实践中的惯例）；二是如果乙公司累计拖欠1个月（或更少的时间）的租金时，甲公司也有权单方解除租赁合同。如此约定后甲公司就握有主动权了，一旦乙公司累计拖欠1个月（或更少的时间）的租金，就可通知解除合同；拖欠的租金可在保证金内抵扣，这样就不会对自己的利益造成损害。

案例中的租赁合同如增加以下约定，则甲公司就不会处于被动的境地。

（1）关于单方提前解除合同方面。在租赁合同中可约定：若乙公司拖欠租金或物业费及其他费用一个月，甲公司有单方解除合同的权利；如乙公司无故停止营业累计达10天或连续停止营业达3天，则甲公司有权单方解除合同。这样甲公司在保障自身利益的前提下，可根据情况决定是否行使合同解除权。

（2）关于乙公司在商铺内的物品问题。在租赁合同中可约定，租赁合同到期或提前解除合同的，乙公司遗留在商铺内的物品视为乙公司的弃置物，由甲公司任意处理。

（3）关于装修问题。在租赁合同中可约定，租赁合同到期或提前解除合同的，乙公司应将该商铺恢复原状，恢复原状的费用由乙公司承担。如乙公司未将该商铺恢复原状的，甲公司可代为进行，费用由乙公司承担。

（4）关于甲公司利益损失赔偿问题。在租赁合同中可约定，乙公司的股东对乙公司的所负债务承担保证责任。如此一来，就算乙公司资不抵债，也可向乙公司的股东进行追偿，甲公司的损失更有望获得足额赔偿，以保障其合法权益不受损害。