如果当事人办理了预告登记,根据相关法律规定,预告登记权利人享有法定权利的保护,即:未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,法院会认定不发生物权效力。
一、什么是商品房登记预告
(一)根据民法典定原则,预告登记制度作为我国《民法典》规定的不动产物权登记制度中的重要制度之一,其性质与法律效力均有明确规定;而我国对商品房预售登记备案制度并没有明文规定。
(二)预告登记制度是对权利人享有的物权请求权的登记,使其具有物权效力,具有合理性;而商品房预售登记备案制度是对商品房预售合同的登记,使其具有物权效力存在理论上的障碍。
(三)预告登记制度是权利人根据私法行使私权的行为,是“意思自治”原则的体现,更好地体现了房地产市场的经济性,提高了效率;而商品房预售登记备案制度是预售人依据公法进行的,具有行政强制性。
(四)预告登记制度适用的范围更为广泛,依据《民法典》第二百二十一条第一款的规定,只要是当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,都可以按照约定向登记机构申请预告登记;而商品房预售登记备案制度只适用于商品房预售。
《民法典》(2021.1.1生效)第二百二十一条【预告登记】当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的,预告登记失效。
二、已办理预告登记能查封原产权人的产权证吗
已办理预告登记一般不可以查封原产权人的产权证。预告登记将债权通过登记的方式记载下来并予以公示转化为准物权,具有排他性的法律效力。已办理预告登记的房产未经预告登记的权利人同意,查封、处分该房产不发生物权效力。
三、预告登记后开发商一房两卖有效吗?
预告登记后开发商一房两卖无效。根据我国相关法律的规定,预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。但预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的,预告登记失效。
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