导读：融资租赁合同是一种涉及到三方当事人的合同。租赁物由出卖人直接提供给承租人，出租人对租赁物的质量并不负担保责任，但是出租人的租金是由承租人直接支付，当租赁物出现质量问题时，承租人有可能会拖延租金的支付。导致合同纠纷的产生，下面通过案例分析，融资租赁物缺陷，租金是否应该支付。

案件事实：

1986年初，某光镜厂欲进口一套生产线设备，某仪电公司作为光电厂的进代理人，于1986年9月23日与香港某公司签订购买该设备的合同，约定设备总计为428880(，货到先付90%，余款在收到最终用户证明后给付。12月2日，仪电公司将购货合同转让给某租赁公司。转让合同约定：租赁公司按购货合同约定付款，取得设备所有权后作为出租人将购进设备租赁给光镜厂，对购货合同的其他权利、义务不负责任，购货合同本身及合同执行发生争议的索赔、仲裁由仪电公司按购货合同处理，同时，仪电公司向租赁公司出具了租金偿还保证书，保证光镜厂按时偿付租金。12月4日，光镜厂与租赁公司签订融资租赁合同，租金为502376(，租期42个月，共分7期，自87年5月30日起，每半年一期，每期偿还租金时，须按当期的半年期美元Libor+1%的利率调整租金，迟延则罚息，此后，仪电公司、光镜厂共赴香港考察购置设备。

1987年5月9日，设备运抵，经开箱检查，存在严重缺陷，但租赁公司此时已付款385992(。光镜厂催促仪电公司向香港方索赔，租赁公司则多次声明：设备为其所有，光镜厂不得擅自处理。88年10月31日，仪电公司以香港公司为被申请人向中国国际经济贸易仲裁委员会申请仲裁，91年5月10日，作出裁决：设备退还香港方，由其退还货款369949(，卖方应于7月20日前取回设备，逾期则由申请方仪电公司处理。裁决后，光镜厂多次致函租赁公司，要求处理设备，租赁公司再次强调未经其书面同意，不得拆移设备，后光镜厂以10万￥处理了设备，租赁公司也未能找到更高出价者。仪电公司向香港法院申请执行裁决。由于光镜厂及仪电公司仅付租赁公司租金113008.61(，租赁公司遂起诉追偿下余租金。

争议观点：

一、租赁公司与光镜厂签订的融资租赁合同为有效合同，光镜厂长期拖欠租金及应付利息，显属违约，应立即偿还所欠租金、利息、罚息及保险费。至于设备的质量问题，因合同有明确约定：在任何情况下承租方均需交纳租金，且承租方承担租赁物的质量瑕疵风险是融资租赁合同的基本特征，仪电公司通过仲裁索赔，也说明租赁物的质量争议是与租赁公司无关的另一法律关系，故租赁设备有质量问题不得成为偿付租金之抗辩理由。

二、租赁合同有效，租赁公司对设备质量不负有责任。但设备自运抵后发现有质量问题至出售时止历时三年有余，此间设备贬值造成损失是由于租赁公司不及时同意处理所导致，故应由其承担。既然租赁物的所有权属租赁公司，则设备处理价款应归租赁公司，光镜厂和仪电公司应承担支付租赁合同总额及利息中扣除设备贬值及处理价值后剩余款项的义务。

评析：

融资租赁合同的特征在于：承租人自行选定设备和供货人，自行验收和使用租赁物，出租人出资并拥有租赁物所有权，但不承担租赁物质量瑕疵风险，承租人亦不得以此抗辩出租人收取租金的权利，即租赁物的质量问题不影响出租人依合同约定收取租金。所以，本案争议设备虽有严重质量缺陷，但不得因此而免除或减少光镜厂和仪电公司支付租金的义务。

但租赁公司明知租赁物有质量缺陷，不适合承租人使用，长期滞留必然造成损失，此时租赁公司负有积极处理租赁物的义务，租赁公司怠于履行此义务，承担贬值损失理所应当。由于处理设备时，租赁期已届满，依融资租赁之特征，此时设备所有权应归承租人，承租人有权获得出售设备所得之价款，而租赁公司则有权收取扣除设备贬值后的租金及其利息、罚息。

本案中，融资租赁合同和供货合同既有联系，但又是两个相互独立的合同，因供货合同及设备的质量缺陷所产生的损失，毫无疑问应由购货人向供货方行使索赔权，一般而言，购货人即出租方，但本案中租赁合同是由仪电公司转让给租赁公司的，购货人是仪电公司，所以，由仪电公司向香港公司索赔和提起仲裁并无不当。

购货合同仲裁与融资租赁合同诉讼在事实上和程序上互相独立，且融资租赁合同诉讼已具备了引用仲裁结果之条件，所以，仲裁裁决执行与否不会成为对诉讼掣肘之因素。但是通过因设备质量问题所引起的仲裁而得到的索赔补偿，应作为承租人所受到的损失的补偿，这一点应在租赁合同诉讼结果中予以明确。

一、房屋租赁合同的条款有哪些

1、双方当事人的情况：合同中应写明出租人和承租人的姓名和住址等个人情况。

2、住房情况：住房的具体位置，写明住房的确切位置，如位于某路某号某室；

3、住房面积：住房装修情况，简要说明住房的墙壁、门窗、地板、天花板、厨房和卫生间的装修情况；配备设施和设备，简要列举住房内出租人为承租人准备的家具、家用电器、厨房设备和卫生间设备；住房的产权及产权人。写明这套住宅为何种产权，产权人是谁，出租人与产权人的关系及是否得到产权人的委托出租住房。

4、住房用途：主要说明以下两点：住房是用于承租人自住，承租人一家居住，还是允许承租人或家庭与其他人合住。住房是仅能用于居住，还是同时可以有其他用途，如办公等。

5、租赁期限：由于承租人不希望频繁搬家，而出租人也不希望在短时间内又要寻找新的房客，双方都需要又一段比较稳定的时间，所以双方需要在合同中约定一个期限。在这个期限内，如果没有特殊情况，出租人不得收回住房，承租人也不得放弃这一住房而租赁别的住房。期限到了之后，承租人将住房退还给出租人。如果承租人要继续租赁这套住房，则要提前通知出租人。经协商，出租人同意后，承租人可继续租赁该套住房。如承租人要搬走，但是没有找到合适的新住处，出租人应酌情延长租赁期限。

6、房租及支付方式：住房租金由出租人和承租人协商确定，在租赁期限内，出租人不得擅自提高房租。租金的付款方式大致有按年付、按半年付、按季付。如果一次付清较长期限的房租，可以和出租人讨价还价，要求给予一些优惠。但从承租人的经济承受能力角度考虑，按月或按季付款造成的经济负担相对较低。

7、住房修缮责任：出租人是住房的产权人或产权人的委托人，所以修缮住房是出租人的责任。承租人在租赁前应对住房及其内部设施进行认真检查，保证自己今后能够正常使用。如果在正常使用过程中住房或设施损坏，承租人应及时通知出租人请物业管理公司予以维修。但如果是因为承租人使用不当而造成损坏的，由承租人负责维修或赔偿。出租人无力对住房进行修缮的，承租人可与其共同出资维修，承租人负担的维修费用可以抵偿应交的租金或由出租人分期偿还。

8、住房状况变更：承租人应该爱护住房和各种设施，不能擅自拆、改、扩建或增加。在确实需要对住房进行变动时，要征得出租人的同意，并签订书面协议。

9、转租的约定：有的承租人租房的目的并不是自住，而是想通过转租取得租金收入。由于这种转租行为影响到出租人的利益，所以双方应该在合同中对转租加以规定。如果允许转租，双方可以协商确定一个分享转租收入的比例；如果不允许转租，而承租人擅自转租，出租人则有权终止租赁合同。

10、违约责任：在签订合同时，双方就要想到可能产生的违反合同的行为，并在合同中规定相应的惩罚办法。例如，如果承租人不按期交纳房租，出租人可以提前终止合同，让其搬离；如果出租人未按约定配备家具等，承租人可以与其协商降低房租等。

11、租赁合同的变更和终止：如果在租赁过程中出租人和承租人认为有必要改变合同的上述各项条款，如租赁期限，租金等，双方可以通过协商对合同进行变更。如果承租人由于工作等的变动需要与他人互换住房，应该事先征得出租人同意，换房后，原租赁合同终止，新的出租人和承租人签订新的租赁合同。如果合同末到期时出租人和承租人中有一方要提前解除合同，则要提前通知对方，并按照合同约定或协商给予对方一定的补偿。如果合同到期，那么该合同自然终止。