“这一政策使得近期低迷的上海楼市前景更加复杂”，上海汉宇房地产研究部分析师邵*浩在接受中国经济时报记者采访时表示，政策中的诸多关键点将对上海楼市未来走势起到关键作用。据相关媒体报道，上海规定，市民已居住或将要购买的房屋，一律免征土地使用税，空置房也免征土地使用税，用于出租的房屋，一律征收土地使用税。但对于商品房、办公用房、工业厂房等非住宅用房，也不例外。

“这反映了土地使用税保护自住、打击投资的倾向”，邵*浩认为，由于目前很难界定自住或投资（空置），这一规定最大限度地保护了自住。出租的物业绝对不在自住范围内，因此是打击明码标价的投资行为最具创新性的地方。受此影响，上海楼市的投机和活跃程度将进一步降低，这对于稳定房价、防止楼市在长期低迷后快速反弹具有十分重要的意义。不过，他也指出，这一政策的实施仍有难度。据该公司统计，目前住宅租赁市场销售的房产中，登记租赁的不到四成，很多房产没有登记租赁。因此，租赁行为引发的纳税行为并不存在。

然而，资深房地产经济学家、上海房地产业评论员张林晓在接受本报记者采访时表示，开征土地保有税对拥有住房的普通居民的影响非常小，甚至可以忽略不计，因为普通居民拥有的商品房不在免征范围内，即使在征收范围内，其分摊的土地面积也很小，面积往往很小，只有几平方米，最多也不超过几十平方米，所以税收也很小。

严厉打击囤地囤地行为

“开征土地使用税增加了土地持有和囤积的成本，从而调整了供求关系”，邵逸夫认为，土地使用税的最大效果来自于一手开发商持有土地或房产成本的增加。无论是土地还是竣工未售，开发商都需要按时缴税，这对开发商的心理预期和实际成本影响很大。

如果一些开发商对未来不乐观，在这一政策的影响下，他们会加快建设和销售速度，从而大幅度增加市场新房供应。对此，张林晓表示，提高土地使用税标准，开征土地使用税，对容易低成本扩张几十万平方米的工商企业和囤积大量土地不卖的房地产开发企业将产生很大影响。但邵逸夫也指出，虽然开发商的土地使用税绝对数额较大，但相对数额较小。比如，内环的土地使用税是每年每平方米30元，而目前上海内环的房价远高于每平方米2万元。因此，相对于房价而言，土地使用税仍是“毛毛雨”。当然，从政策执行情况来看，是否到位，开发商在这方面能有多大的操作空间，还是值得商榷的。他认为，从总体上看，土地使用税对上海一、二手房价格波动影响不大。因为税率相对较低，而且考虑到很多出租物业实际上并不纳税，对租赁市场的价格没有实质性影响。然而，土地使用税的出台和宏观调控的新思路，将对上海楼市买卖双方的心理预期产生长期而深远的影响。张林晓认为，虽然土地使用税有助于调控房地产市场秩序，但最终会在多大程度上影响房地产价格，还有待观察。

为房产税铺路？

“值得注意的是，土地使用税首次提出了在权属环节进行税收调控的新思路”，邵*浩表示，在土地税之前，上海楼市的维修环节几乎没有收费，因此在这个环节征税是宏观调控的一种尝试，同时也为今后开征房产税铺平了道路。

他认为，既然土地使用税打破了保留税征收的问题，那么房产税还会远远落后吗？而房产税在很多人心目中是稳定房价的强心剂。在这种心理预期下，一手房和二手房都会受到一定程度的影响，炒房者和投资者在购买房产时都会有更多的顾虑。不过，张林晓认为，土地使用税和房产税虽然属于所有权阶段的同一税种，但征收对象不同。土地使用税是按照土地使用者使用土地的定额征收的，而房产税是在权属阶段按照“房屋评估价值”逐年征收的一种税。

由于建设用地审批和房地产证，土地面积非常明确，但房屋价值却很难界定，因为它涉及到价值的界定和评估。因此，土地使用税比房产税更方便。而相关的“免征额”规定，一方面是为了减轻公众负担，另一方面又不是为了降低土地使用税征收难度？中国经济时报

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[编者按]：前者涉及“保有税”征收方式和面积界定，已被建设部提上议事日程，财政部和国家税务总局，并可能在明年4月后发布。征收范围可为120平方米以上的房地产。征税的目的是“鼓励和引导自住性住房需求，限制投资性需求，抑制投机性需求，增加中小套型住房供给。

知识点提示：

什么是房产税？房产税又称“房产税”或“不动产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有人或承租人每年缴纳一定数额的税款，且随着不动产的升值而增加。

理论上，房产税是一种财产税，是对人们财产征收的一种税。因此，首先，政府必须尊重国家财产，为其提供保护；其次，作为相应的国民，必须缴纳一定的税收，以保证相应的政府支出。据介绍，“房产税开征”将在北京先行试点，今年底或明年初，上海、南京、广东将先行试点。目前还没有具体的采集方法。编者按：目前，我国房地产市场供需矛盾严重，普通商品房和经济适用房的需求无法得到满足。在追逐利润的驱动下，房地产开发商盲目建设高档商品房、商业地产和豪华住宅，导致房价疯狂上涨和投资投机的同时，也增加了房价上涨的不稳定因素。当前，解决这一问题的根本出路是加强普通商品房和经济适用房供应，优先保障土地供应，同时打击投资投机。可见，控制房价需要从需求和供给两方面入手。当前，重要的是改善供给。目前，改善供给的手段仍局限于行政干预和监管。从长远来看，不符合市场经济的发展方向，也存在效率损失。因此，从长远来看，完善经济调控手段是根本措施，而完善保留环节的房产税更是重中之重。