一、北京海淀二手房如何进行交易

1、第一步：签订合同

买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

2、第二步：提交材料审查购房资格

买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。尤其是北京地区是限购城市，要进行购房资格核检。若自行成交可在网上申请查看是否具备购房资格，在北京市建委官网直接申请资料即可。完成申请，系统自动生成一张告知单，同时生成申请编号。申请人可以凭申请编号查询本人（家庭）购房资格审查结果。目前购房资格审核时限缩短为1个工作日，若审核通过就进入下一步网签。

3、第三步：办理网上签约手续

经纪机构和存量房网签服务窗口对提交材料进行初步核查。对符合条件的，在北京市房地产交易系统中填报认购核验信息，并留存购房家庭提交的《家庭购房申请表》、《购房承诺书》原件及其他材料复印件。对不符合条件的，不予办理购房手续。

通过核验的购房家庭，方可办理网上签约手续。地点在海淀区不动产中心（上地办公中心）。现场预约即可，若资料齐全，当天就可以出结果。

网上签约完成后，经纪机构和存量房网签服务窗口将《家庭购房申请表》、《购房承诺书》原件及其他材料复印件作为合同附件，在申请办理房屋产权登记时一并提交。买卖双方需要提供同一银行一类银行卡。

4、第四步：办理按揭和资金监管

如果能够一次清付清二手房价款，可以直接进入资金监管环节。在网签时，签订资金监管协议，确定托管银行和存取款账户，系统将自动建立资金托管子账户。买方依据资金托管协议将交易自有资金存入专用账户，足额后才可以办理过户后续。过户结束后，再将专用账户的资金转到卖方银行卡。

如果购房者按揭买房，要到银行做按揭贷款，需要买卖双方到场，只需要到场一次即可。卖方需要提供的资料：身份证原件，银行卡，户口本，结婚证，房本。买方需要提供的资料：身份证原件、收入证明、买卖合同，银行流水账。银行根据房屋的评估价格，网签价格，学历证明等来决定贷款金额。

5、第五步：缴纳二手房交易税费和过户

网签通过后，才可以网上申请资料提交，3－5个工作日内可出审核结果，结果通过后即可预约交税，预约成功后，根据系统提供的地址到目的地交税。交税完成后在北京不动产登记网站进行预约过户，若当事人自己办理，当天即可领取房本；若委托他人，在五个工作日后才可领到房本。

6、第六步：交房和资金解冻

交房一般就涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接，如果房产内部还有家具家电，还要核实清楚是否有被更换或搬走，最终业主交钥匙，买方领钥匙，正式完成交易。而上述的水电等交接，就要分别到管理处、水务局、有线电视台、供电局等部门去办理。

资金解冻，则银行把监管的款项打给卖方。如有贷款，则购房者以后每月进行还款。

买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

二、北京的二手房政策

1、个人购置房屋且该住房为家中唯一住房，面积在90平方米以下的，按照1％契税执行；

2、户型面积为90～144平方米的税率为2％；

3、住宅户型面积大于144平方米的，契税税率按照4％征收；

4、对于购买非普通住房、二套及以上住房均按照4％的税率征收。

三、海淀区二手房交易的一网通办

为优化营商环境，提升互联网＋不动产登记政务服务水平，北京市规划自然资源委员会同北京市住建委、北京市税务局持续发力，正式推出北京市不动产登记领域线上一网通办（存量房屋买卖）服务，实现不动产登记、房屋交易及税收征管领域办事一网、一门、一次。办事群众在网上一次性填报交易、税务、登记部门所需的信息和证明材料，即可完成不动产登记预审申请的提交，避免了过去重复填写，多次提交材料的问题，大大简化了申报流程。当事人提交不动产登记预审后，多部门进行网上联办，服务平台将相应信息推送到各部门进行审核。预审通过后，当事人即可携带申请材料原件到不动产登记大厅进行办理，现场核验通过后便可领取不动产权证书，从整体上将办理时限压缩为4个工作日。