一、哪些宅基地不能获得赔偿置换

征收集体土地住宅房屋的拆迁，可以实行产权调换、货币补偿，或产权调换与货币补偿相结合;特殊情况下，在规划保留村，经区人民政府报市人民政府批准，在统一规划的前提下，也可以采用批宅基地自建的补偿方式。

1、产权调换补偿标准及面积计算：

(1)人均合法产权面积小于50平方米的，按50平方米认定产权面积。对人均不足50平方米的部分，已建成无合法批建手续房屋的，按人均50平方米认定产权予以补偿安置;未建成的，按该类区砖混结构住宅(一等)重置价缴款后，按人均50平方米予以补偿安置。人均不足50平方米部分，不给予装修补偿。

(2)房屋产权调换按“拆一补一”、不补差价计算。产权调换时所选取的安置房的总面积按超出被拆迁住宅面积最小的原则控制。超出原产权面积部分按安置房市场评估价缴交购房款。安置房市场评估办法参照《厦门市城市房屋拆迁管理规定》的有关规定执行。

2、实行货币补偿的，人均50平方米按上季度被拆迁房屋邻近的普通商品房均价补偿，高于上季度区域住宅商品房(不含别墅)平均售价的按平均售价补偿;超过人均50平方米部分，按安置房市场评估价予以补偿。

3、被拆迁人选择部分实行产权调换、部分实行货币补偿的，其货币补偿面积不得超过被拆迁住宅面积减去安置房面积的余额，且不得超过人均50平方米。

4、批宅基地自建补偿标准：

征收集体土地住宅经批准采用批宅基地自建的，被拆迁住宅按重置价结合成新予以补偿。框架结构房屋重置价按每平方米595元;砖混结构房屋重置价按每平方米510元;其它结构房屋重置价按每平方米340元。根据住宅结构、成新率确定补偿标准及补助金额。新批宅基地的建筑面积控制在人均50平方米以内。

5、持有合法批建手续，但在征地拆迁通告之前未建成的部分，实行产权调换时应补交该类区砖混结构住宅(一等)重置价;实行货币补偿的，应扣减该类区砖混结构住宅(一等)重置价。

6、转让或赠与集体土地住宅房屋的，其转让或赠与的建筑面积应计入转让方或赠与方的人均住房面积。

二、拆迁无合法批建手续的房屋，不予补偿

不过对于2002年12月1日之前所建的房屋，凡被拆迁人在规定的搬迁期限内自行搬迁的，可根据以下情况适当给予补助、奖励，以下补助标准为上限。

1、人均合法批建的住宅面积小于50平方米(含50平方米)的，在给予人均50平方米补偿安置的基础上，其无合法批建手续的部分，按人均50平方米，已建部分框架结构按每平方米400元、砖混结构每平方米350元、石木结构每平方米300元(含装修)给予补助，未建部分按每平方米240元给予奖励。

2、人均合法批建的住宅面积大于50平方米小于100平方米的，其无合法批建手续的部分，按人均100平方米扣除合法批建面积的剩余部分面积，已建部分框架结构、砖混结构、石木结构、未建部分同上给予奖励。

3、人均合法批建的住宅房屋建筑面积大于100平方米的(含100平方米的)，其无合法批建手续的房屋不予补助，没有违建也不予奖励。

4、2002年12月1日之后建造的无合法批建手续的住宅和非住宅建筑，一律强行拆除，不给予任何补助，并按相关规定进行处罚。

三、农村房屋拆迁哪些情况不予赔偿

1、近期建盖的建筑。

上文中有提到，我国法律是明文禁止此类现象的。如果出现此类情况，拆迁还是会照样进行，因为你在拆迁公告出来了，在规划范围内的临时建盖或加盖的建筑物也是属于拆迁领域。但是你不能获得赔偿金，这样一来那些已经盖好的房子还是会被拆掉，那些盖房的人不但得不到赔偿，自己盖房的费用也就白费了。

2、违规的建筑。

有很多房子建了很多年也不能得到赔偿，原因就是房屋属于违规建筑，就是说这家的主人并没有相关的建房证件却建起了房子，一般住户都是在自家宅基地上盖房，而有的人会在耕地上建房，这已经构成违规的行为，这样不合理的建盖房屋，最后是不予赔偿的，只有持有有效的建房证件才可以得到应有的赔偿金。

3、面积超标的建筑。

《土地法》规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过盛自治区、直辖市规定的标准。”农村每家的宅基地面积都是一定的，盖房也要在自家的宅基地上盖，不得超过宅基地所划分的范围，但还是有人会违规将房屋面积扩大，严重越过了自家宅基地的面积，对于这个状况，赔偿金照样是按宅基地应有的范围进行赔偿，超过的面积皆不算入赔偿范围。

4、空闲的宅基地，没有建造房屋的宅基地。

在农村改造的建设中，目前的补偿方式有两种，一种是农村房屋拆迁的补偿，另一种就是宅基地的补偿，房屋补偿的方式就是给农民直接的经济利益。但是宅基地就不一样，可以由置换赔偿来实现，但有一些农民的宅基地一直处于空闲状态，这样的宅基地将不能享受补偿，因为宅基地闲置两年以上就会被村集体收回使用权。