一、德国

德国的物业管理公司直接受雇于业主，是业主利益的维护者和代理人，这一点在房屋租赁关系上表现得尤其突出。一旦房屋租赁合同生效，物业管理公司就成了租赁双方的纽带，凡是租房中出现的任何与房产质量和设施有关的问题，物业管理公司都有义务替业主出面解决，如果租房者违约或者作出不利于房东的事，物业管理公司更会出面干涉；租赁双方出现纠纷可以通过物业管理公司做中间人进行调解；当双方租赁合同终止时，物业管理公司还有代为验收的义务。

物业管理公司要按有关条约规定负责业主房产的定期维护和外部粉刷、住宅区和楼道的卫生、门前屋后的绿化和规划。为了加强对住宅区的有效管理，物业管理公司在接到委托以后，一般采取责任到人的作法，划出专人分管区域．以减少因分工不明而造成的扯皮现象，这样住户在遇到问题时，也清楚该找谁解决。按照德国的有关住房法规定，当住房出现质量问题或配套设施损坏，住户打来电话以后．物业管理人员有义务及时找到相关的技术人员前来修理，否则被视为失职。为了保证管理任务的顺利执行，物业管理公司一般都会与有关专业维修公司签订长期合作合同，以确保管辖区的物业不论何时出现意外情况，都能及时找到维修人员．

德国人对楼道和住宅小区内的卫生要求很高，物业管理公司一般委托专业保洁公司负责清洁卫生．但如果住宅小区规模不大，只有一幢或几幢小楼的话，物业管理公司就会找一名“楼长”专门负责卫生．当“楼长”并不是无偿服务的，他可以得到一定的利益，就是可在合同期内免费或以很低的租金在小区内拥有一套住房。不过这种差事并非人人都能胜任，因为”楼长”除了要保证住宅区清洁以外，还必须懂一些日常维修知识，这样当住户家中出现小问题时，“楼长”可以临时解决。

二、瑞士

瑞士第三大城市日内瓦的物业管理特点是：为物业投资者增值，为房主和住户提供优质服务和舒适方便的生活环境。但是这里对物业小区的管理不搞大而全，而是按社区的安排将服务设施出租，完善社区对居民的基本服务。该市不动产管理公司负责人说，以物业管理促进社区建设，以物业建设推动社区管理，使物业管理与社区管理相协调，应该是城镇现代物业管理的目标和特色。在日内瓦．大多数的物业管理公司都是私营的，已完全形成了现代物业管理模式．即为住户提供优质服务，为投资者实现物业增值，管理不断创新。在该市，居民们大多选择单元住房。物业公司经营的房产有较多的选择性，从1室1厅到7室1厅不等，用户可以买也可以租．大多数居民选择住房的条件是：周围环境好．生活方便，价格适当，同时特别看重物业公司的服务质量。因此，各物业公司都把提供优质和多品种服务作为竞争的重要因素．

在日内瓦，每幢居民楼都有1名与物业公司签有合同的管理员，负责楼内的清洁卫生．楼房周围绿地的修整等。管理员一家必须住在楼里一个单元内，凡住户需要什么服务，都可以先找管理员。管理员则及时将住户的诸如修理门窗，调换灯具，粉刷墙壁以及修理更新电器等需要事项及时通知物业公司。住户也可直接打电话给物业公司，物业公司会及时联系与其有业务关系的各类专业公司，有关专业公司也会很快给住户打电话约时间，上门服务。

日内瓦市的居民社区以地理位置划分，一个社区中往往有多家物业公司管理的房产。居民享受的大多数公共服务项目由社区提供，如游泳池等体育设施、图书馆。博物馆。学校、老人院、门诊部、药房。银行营业点等都分布在合理的范围内。社区内的公园不论大小一律免费开放，体育健身场所对本社区居民有优惠。居民的水电费、房租。电话费、退休人员的养老金乃至违章的罚款等都可以到就近的邮局办理。各社区还经常举行区内居民联谊活动，在公园举办主题联欢。社区内一般都有一周两次的早市，出售各种新鲜蔬菜。有的社区还办有自己的报刊，免费送进各家的信箱，服务非常周到。住宅与房地产—物业管理