小区共有部位收益该归谁所有

一般为小区共有收益，合同另有约定除外。如果开发商损害业主权利，业主或者业委会可起诉开发商。为了更好理解，以一个案例为例：

案例：眼下，xx的各处独立的小区，都涉及到小区共有部位出租取得收益问题，这些额外的收益部分该由谁获取呢?这在各处小区具体做法上不尽相同。从法律角度来看，既然是小区共有部位的收益，应该归属于小区全体业主所有。近日，xx法院在审理xx小区业委会起诉主开发商xx展览中心和下属xx展览中心招待所，要求返还出租收益案件作出一审判决，由xx展览中心招待所给付该小区业委会63万元租金收益，上海展览中心对该笔钱款不承担连带责任。

地处静安辖区内的xx小区，有两幢高达28至29层高楼组成，该小区由xx展览中心等8家单位集资共建，其公用面积是按照全幢建筑面积与全幢使用面积之比分摊的，共有部位包括：全幢扶梯走道、电梯、水箱间、门房、屋顶层等(屋顶层包括机房等部位4层和2只阳台)。1991年初，xx展览中心利用其所有的该小区内两幢大楼底层部分房屋，开办了xx展览中心招待所，企业类型为集体企业。

在1994年7月，xx展览中心招待所与xx电信局(1999年8月改制为：**移动通信有限责任公司)签订《协议书》一份，约定：xx展览中心招待所将该xx小区内1号楼26-29层(屋顶层)使用面积约200平方米，出租给xx电信局安装移动无线电话机站设备及办公，并在顶层平台架设天线6副，租赁期限自1995年1月1日起至2009年12月31日止共计15年，1995年-1996年每年租金24万元，1997年起每年递增1万元。从1995年至2004年，xx展览中心招待所共收取上述租金人民币276万元。1995年7月至1998年6月，xx展览中心招待所又将该小区内的2号楼28-29层(屋顶层)出租给xx区有线电视中心，收取租金计人民币13万元。1999年7月末，xx展览中心招待所又与袁某签订《包租客房协议》一份，将该小区1号楼南门厅(原卖品部)出租给袁某经营理发室，租赁期3年，自1999年8月1日至2002年8月1日止，月租金1000元，共收取租金1.3万元。

2001年1月，xx小区业委会致函xx展览中心招待所要求停止对2幢大楼底层后门公共通道的侵权，恢复原状。之后，该小区业委会还曾派员去xx展览中心，要求停止对大楼共有部位的侵权。在交涉未成的情况下，xx小区业委会以原告的身份起诉到法院，诉称xx小区内的1-2号大楼，是由8家单位集资共建，作为xx展览中心是主建单位。自1994年10月成套公房出售产权起至1995年1月，该小区已有330户居民购买了房屋产权。两年后，小区业主委员会依法成立。

该小区业委会还说，xx展览中心和xx展览中心招待所擅自将大楼的共有部位，包括屋顶层、地下室、门厅占为已有，开设招待所牟取经济利益。但是，共有部位的维修养护费、电梯运行费、照明用电费却全部由全体业主共同分摊。1995年起，两被告又擅自将侵占的共有部位出租给5家公司和个人，要求判令退出共有部位收益342.4万元，支付电梯运行费、照明用电费、保安费及保洁费8.8万余元。在法院审理中，该小区业委会又变更了诉讼请求，要求xx展览中心招待所返还收益290.3万元(包括移动通信租金276万元、静安有线电视租金13万元、理发室租金1.3万元)，而xx展览中心承担连带责任。还向法院提供了区房地产测绘中心出具的《关于南阳小区2幢房屋公用面积的情况说明》和相关租金发票等证据。

xx展览中心在辩称中诉说，虽然自己单位是xx展览中心招待所的上级主管单位，但两被告均为独立法人。自己单位既未出租大楼的共有部位，也未收取任何租金，不应对xx展览中心招待所的侵权行为承担连带责任。xx展览中心招待所辩称，历年来通过自己的出租行为，共得收益共计为人民币290.3万元。但是，从法律上的侵权之诉的诉讼时效看仅为2年，该小区业委会在起诉前从未向自己招待所主张过权利，现起诉中所主张的返还大部分租金，早已超过了诉讼时效。还表示愿意自业委会主张权利之日起倒推2年，即2003年、2004年移动通讯的租金收益尚在时效之内，愿意返还给南阳小区业主委员会。

经过审理，法院查得在2004年6月，该小区业委会曾以xx展览中心作为被告起诉到法院，要求确认该小区1、2号楼的公用部位。因xx展览中心对业主委员会的诉请予以确认，后小区业委会向法院作了申请撤诉。

法院认为，业主委员会是经小区全体业主推选成立，对小区管辖区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。作为xx小区内的1、2号楼全幢扶梯走道、电梯、水箱间、门房及屋顶层，属于是该小区的共有部位，从业主公共利益出发，业主委员会代表着全体业主出租共有部位，并享受承担出租人的权利和义务。作为xx展览中心招待所擅自将1、2号楼屋顶层及1号楼的xx厅出租给他人，侵犯了小区全体业主的合法权益，应当将侵权所得租金收益返还给xx小区业主委员会。

从法律角度说，侵权之诉的诉讼时效为两年，从小区业主委员会知道或应当知道权利遭侵害时起计算。xx展览中心招待所自1995年、1999年起先后出租1、2号楼屋顶层及1号楼南门厅，1998年之前xx小区业主委员会尚未设立，不享有权利。但自小区业主委员会成立之后，就应当知道该项权利遭受侵害，但却从未向xx展览中心招待所主张过任何权利。至于业委会提供的写给xx展览中心的信函，也仅是要求停止侵权、恢复原状，则没有要求返还租金收益。那么，xx小区业委会在2004年6月提起的确认之诉，与本案属于是两个性质不同的法律的关系，不能引起案件的诉讼时效的中断。

本案中，xx小区业委会所主张的收益290.3万元中，只有移动通信2003年、2004年的租金63万元尚在诉讼时效之内，其余部分均系超过了两年诉讼时效。xx展览中心招待所属非公司的集体企业法人，xx展览中心作为其开办单位和上级主管单位，仅在其被吊销营业执照、被依法撤消、被核准歇业的情况下，才能成为xx展览中心招待所的清算责任人，鉴于xx展览中心招待的企业状态仍属依法确立，xx展览中心可以不承担连带还款责任的法律义务。遂作出了上述判决。

本案的判决是一篇经典之作，毕竟在目前社会上开发商侵占业主权益的事情屡有发生，特别是如在小区划定的车位归属等问题上，开发商认为是他们投资建造的，便以为所有权和收益部分应该归于自己，若粗看看好像是蛮有道理的，但从实质上看一些停车车位却恰恰是小区业主共有的公共面积上，而这种处在公共面积上的收益能说就该归开发商或物业公司所有吗?