租赁合同约定以租赁面积确定租金的，实际租赁面积与合同约定不符，承租人可以主张调减租金。租赁房屋需要依据合同约定的面积来确定具体范围，租金数额与租赁面积直接相关，承租人以合同约定面积与实际面积不符为由，主张出租人承担减付相应租金等违约责任的，人民法院可予支持。

一、解除房屋租赁合同的违约责任

基于出租人及承租人之间的地位差异，一般在双方签订的房屋租赁合同中所约定的违约条款是不对等的。例如因出租人违约导致合同解除的，合同中未约定明确的违约责任或模糊约定承租人能够主张的违约责任以实际损失为限。但因承租人违约导致合同解除的，出租人不仅可以没收承租人已经缴纳的履约保证金，还能向承租人主张高额的违约金。

若双方争议上升到诉讼层面，首先，如出租人向承租人主张违约责任的，具体金额不是当然依据双方签署的房屋租赁合同中约定的内容进行确定，人民法院会结合实际损失、合同履行情况、当事人过错程度等因素进行综合考量后进行裁决。其次，无论是因承租人原因还是出租人原因最终导致合同解除的，守约方皆有权向违约方主张损失，但损失的上限原则上限定在六个月租金范围内。

二、二房东违约，次承租人如何处理

二房东违约，次承租人可以选择报警处理。经出租人同意，承租人可以将租赁物转租给第三人。承租人拖欠租金的，出租人可以解除租赁合同，并要求承租人或次承租人限期返还租赁物。

在订立房屋租赁合同时，要特别注意这几方面的内容：

1、租赁期限在六个月以上的，应当采用书面合同。

2、尽量采用书面合同。对房屋所处地理位置、房屋面积、数量、用途、租赁期限、租金及租金的支付方式、违约责任等详细约定。

3、承租人转租的，应当经过房东同意。未经房东同意，房东可以随时解除合同，要求承租人承担违约责任，次承租人对房屋造成损失的，可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。

二房东收了次承租人的租金后没有向房东交租的，是属于诈骗的行为，次承租人可以向公安机关报案，房东收房的，次承租人可以与房东协商处理。

三、房租到期了不交房租又不搬走怎么办

按期交纳房租是承租人的一项主要义务。为防止承租人不按期交纳房租，出租人可与承租人在租赁合同中约定承租人应在一定期限内补齐其所欠租金，超过一定期限后，每延期一日按一定数额收取违约罚金;拖欠租金超过6个月的，出租人有权依照法律规定，终止租赁合同，收回房屋;同时按照上述约定要求承租人支付违约金，造成出租人损失的，还应赔偿有关损失。 承租人不应以出租人未及时履行修缮义务等为由，拖欠、拒付租金;在出现这类情况时，承租人应与出租人及时协商解决，达成由承租人以租金支付修缮费用，同时承租人免交一定租金的协议。否则，出租人有权依照有关合同约定及法律规定追究承租人的违约责任。