1．在通常情况下，商品房销售广告和宣传资料的内容往往不够具体、明确，一般不含有要约的意思，性质为要约邀请，对双方当事人均不产生合同的约束力。

2．当事人在合同中对广告内容的约束力进行认可的，该广告和宣传资料即构成合同的条款。

3．将商品房销售广告和宣传资料作为购房合同附件的，该广告和宣传资料构成合同条款。但正式合同对广告内容有实质性变更的，以正式合同的约定为准。

4．出卖人就商品房开发项目规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有决定作用的，应当将该内容视为要约，而买卖合同的订立则视为买受人对出卖人要约的承诺。

在这种特定的情形下，这些说明与允诺与正式合同条款共同构成商品房买卖的完整的交易条件，这些说明与允诺即具有合同条款的效力，亦应视为合同内容的组成部分。出卖人违反该合同内容的，应承担违约责任。

商品房销售计价方式（二）

商品房按套内建筑面积计价，对出卖人而言，就不必向买受人说明共有建筑面积的组成情况，减少了投诉，避免买受人的误会；对买受人而言，在购房时就能明确自己单独拥有的建筑面积，有效地堵住了出卖人利用公摊面积欺骗买受人的漏洞。不过，也有一定的弊端，一是买受人习惯了以建筑面积的方式来衡量商品房价格，如果实行以套内建筑面积计价，给人以房价迅猛上涨的感觉。这也是出卖人不愿意以套内建筑面积计价的原因之一；二是会使开发商更加注重扩大套内建筑面积，在利润最大化的驱使下，会逐渐地收缩共有分摊面积，影响房屋的使用功能和外观形象；三是出卖人可能会在计算房价时将公用部分房屋成本摊入房价，但办理产权证时减少买受人分摊的共有面积，将公用部分的房屋单独登记产权，然后出售或出租，使买受人的产权登记面积缩水。按套内建筑面积计价还是按建筑面积计价，只是一种计价的形式，关键在于制约机制是否健全。只要形成有效的政府监督机制和合同制约机制，增加透明度，不论采用何种形式计价都能保护买受人和出卖人的利益。目前，上海实行的将套内建筑面积和共有分摊部分建筑面积“分而治之”、双管齐下的做法，在实际应用中已经被证实是十分有效的，这样的办法，为解决商品房销售过程中的面积纠纷问题提供了行之有效的依据。在市场还不十分成熟的时期，买受人应当充分利用合同制约机制来维护自己的合法权益，对商品房各部分面积进行详尽的约定。

《民法典》第五百九十二条当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。

当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。（《民法典》生效时间为2021年1月1日）