房地产开发企业取得国有土地使用权的法律途径有：出让、划拨和转让。内涵：土地使用权流转是指国家在一定期限内将土地使用权转让给土地使用者，土地使用者向国家支付出让金的行为。转让方式：招标、拍卖、挂牌、协议。三。土地使用权出让年限：住宅用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或其他用地为50年。（一）招标、拍卖、挂牌出让土地使用权范围：招标、拍卖、挂牌出让的商业用地、旅游用地、娱乐用地、工业用地、商品住宅用地、有竞争性条件的工业用地其他供地计划公告后，一宗地有两个以上意向用地人的；（三）划拨土地使用权用途发生变化，国有土地划拨决定或者法律规定，法律、行政法规明确规定土地使用权应当通过招标、拍卖、挂牌等方式收回和出售；

（4）划拨土地使用权的转让、国有土地划拨决定或者法律、法规、行政法规等明确规定土地使用权（五）土地使用权转让改变土地用途的；国有土地划拨决定或者法律规定的，法律、行政法规明确规定收回土地使用权，实行招标、拍卖、挂牌出让的；（六）法律、法规、行政法规明确规定实行招标出让的其他情形，拍卖和挂牌。（2）协议取得国有土地使用权（一）协议转让国有土地使用权的范围（二）协议转让国有土地使用权（二）依照法律、法规和规章的规定，只能采取招标、拍卖、挂牌等方式进行，主要包括以下几点：情形：

A供应商业、旅游、娱乐、商品房等用地，除工业用地和其他经营性用地外，同一宗地在土地供应计划公告后只有一个意向使用者；B、原土地使用权的出让、租赁，经法律批准，可以协议转让，但《国有土地规划决定书》、《国有土地租赁合同》和法律、法规、行政法规明确要求恢复土地使用权并重新公开转让的除外；

C划拨的土地使用权依法经批准的，可以协议转让，但国有土地出让决定书、法律、法规和行政法规明确规定应当收回土地使用权并向社会重新转让的除外。土地使用权转让申请续期的，可以协议续期。（2）禁止性规定一、协议出让国有土地使用权的出让金不得低于国家规定确定的低价。协议出让价格不得低于新增建设用地按国家规定应缴纳的土地使用费、征地（拆迁）补偿费和相关税费之和。在基准地价区域内，协议出让价格不得低于出让土地所在类别基准地价的70%。低于低价的，不得转让国有土地使用权。内涵：土地使用权划拨是指县级以上人民政府经法律批准，在支付补偿、安置等费用后，将土地交付给土地使用者，或者无偿将土地使用权交付给土地使用者的行为。也就是说，划拨的土地使用权不需要使用者支付土地使用权出让金，而是经国家批准可以无偿、不受限制地使用国有土地。但取得划拨土地使用权的使用者应当依法缴纳土地使用税。期限：以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，使用期限不受限制。无偿取得划拨土地使用权的年限没有限制，但因土地使用者搬迁、解散、注销、破产等原因停止使用的，国家无偿收回划拨的土地使用权，并可以依法转让。由于城市建设发展的需要和城市规划的要求，划拨的土地使用权也可以无偿收回，依法转让。无偿收回划拨土地使用权的，地上建筑物和其他附着物归国家所有，但根据实际情况给予适当补偿。根据《城市房地产管理法》第二百一十四条的规定，确需划拨的下列建设用地的土地使用权，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：（一）国家机关和军事用地；（2）城市基础设施和公益事业用地；（三）城市基础设施和公益事业用地；（三）国家重点支持的能源、交通、水利等项目用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。以划拨方式取得土地使用权的，经主管部门登记核实后，由同级人民政府颁发土地使用权证书。转让、租赁、抵押的限制性规定：划拨的土地使用权一般不能转让、租赁、抵押，但符合法定条件的，也可以转让、租赁、抵押：即土地使用者为公司、企业、其他组织和个人，有土地使用权证书，地上建筑物有合法产权证书，可以由当地政府转让和补办的，用土地使用权出让金或者转让、出租、抵押所得抵减出让金。未经批准转让、出租、抵押划拨的土地使用权的，没收违法所得，并视情节处以罚款。内涵：土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让，即土地使用者将土地使用权单独转让给他人或者与地上建筑物、其他附着物一并转让给他人。原拥有土地使用权的一方称为出让人，接受土地使用权的一方称为受让人。

2。转让方式：包括销售、交换、赠送。三。禁止性规定：未按照土地使用权出让合同约定的期限和条件开发利用土地的，不得转让土地使用权。4使用年限：土地使用者通过出让取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者使用年限后的剩余使用年限。

5“不动产一并转让”：土地使用权转让时，地上建筑物及其他附着物的所有权随之转移。地上建筑物或者其他附着物的所有人或者共有人享有地上建筑物或者附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物和其他附着物所有权的，应当相应转让使用范围内的土地使用权，但地上建筑物和其他附着物作为动产转让的除外。土地使用权出让价格明显低于市场价格的，市县人民政府优先购买。土地使用权出让市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要措施。土地使用权转让是国家在一定期限内将土地使用权转让给土地使用者，土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。