房地产业与物业管理分业经营已是大势所趋,也是规范发展物业管理的必由之路。从前，由于房地产开发和物业管理责任不清遗留下来很多历史问题，使得物业管理成为“替罪羊”,物业管理企业得不到公正客观的评价和对待。要摆脱这种“父子兵”的关系,分业经营是首选。只有分业经营才有利于整个物业管理行业向专业化方向发展。1996年，深圳万科在全国第一次物业管理公开招标中夺得深圳鹿丹村福利房住宅小区的物业管理权，一举打破了物业管理“谁开发，谁管理”的局面。

本文将从房地产与物业管理行业分业经营入手，通过对物业管理招投标法律法规的回顾,纵观物业管理招投标的发展历程,分析个中存在的问题和发展动态。

一、前期物业管理招投标相关政策法规有待完善

随着我国有关物业管理招标投标的法律、法规不断完善，实行招标投标的项目和行业越来越多，许多原来不进行招标的特殊或垄断行业纷纷进入有形的建筑市场，按规范程序进行公开招标交易。招标项目遍布各行各业,物业管理行业也不例外。以招投标方式选择物业管理企业，促进了公开、公平、公正的市场竞争机制的形成，一方面突出了业主的主导地位，保障了业主权益，降低了物业管理费用，另一方面也促进了物业管理服务质量的提高。

虽然有关物业管理招投标的政策法规已比较完善,对招投标起到了一定的引导和支持作用。但回顾这一系列制度的变迁过程,不难觉察到,制度变迁在创造巨大绩效的同时,也积累了不少矛盾和问题。系统梳理这些矛盾和问题,可以从中发现责权不清、无序竞争以及盲目扩张而产生的混乱,也可以找到由于恶性竞争和价格战带来的后遗症。

二、招投标规范化管理中的若干问题

1、标书应用的现状及注重的内容

物业管理企业在招投标中所制作的标书，在招投标活动中是重要的环节。其方案策划主要是依据企业已有的经验和对社会资料的收集编撰合成的,但这个合成物作为招标的主要依据实在有点勉强。一旦企业中标,耗费大量人力、物力编成的标书就基本完成了使命：一份汇集众多“秀才”拟制的标书,能在多大程度上反映一个企业的实际情况呢？

笔者认为,标书不能以厚度来衡量，关键要实。每一套标书都必须为特定物业项目度身定做,反对千篇一律。所以,适当增大对投标企业现状的考察和评分所占的比例,适当减少投标书所占分数的比例很有必要。有些物业管理企业，为了中标，故意把管理费用减低到不合理的程度或脱离实际做出种种过高承诺，陪标、走过场现象时有发生。当然，投标企业也不能唯利是图，要善于理财,要为业主精打细算,更要凭借全新的理念,突出自身的管理风格和品牌形象,赢得物业管理权,而不是采取不正当竞争手段,钻政策、法规的空子,公平、公开、公正进行招标,不能暗箱操作。

2、招投标中的诚信问题

招标者希望找到“质优价廉”的公司来管理物业,但都存在着“既要马儿快点跑,又要马儿少吃草”的心理。天下没有免费的午餐，相应的价格就会有相应的服务，价低者获得管理权也是不科学的。这其中就关系到一个物业管理的费用测算和报价问题，报价低了或者出现偏差，与营业成本相差甚远，物业管理就会贬值。具有招投标评审权和决定权的专家评审小组，要充分发挥职能作用，严格把关，真正体现物业管理的价值。

中标之后，如实按照条款中的规定实施管理也至关重要。投标后是否按投标的约定做,这是企业的诚信问题。没有诚信就没有客户，也就没有效益。

3、《物业管理企业资质管理办法》与物业管理招投标

笔者认为，物业管理企业资质固然重要,但不应该是第一位。笔者的观点是，不宜提倡资质第一，而应该将诚信和品牌放在第一位。

《物业管理企业资质管理办法》中最重要的一点是：物业管理公司不能越级接管，不能越级竞投。这势必淘汰很多实力相对薄弱、但有一定发展潜力的物业管理公司。是否可以采用一种全新的模式，各家物业管理公司联合招投标,各取所长,充分利用资源。假设一家公司的保安服务水准是一流的，但在清洁或绿化方面的力量较薄弱，如果要提高服务水平，还需要付出很大的成本。这样就可以在同等资质的物业管理企业中选出合作伙伴，共同制作标书，核准预算、降低成本、共同取得管理权。中标后，再根据条款的规定划分权责，保证服务水平和质量。当然，这是以保证质量为前提的，也是在竞争激烈前提下避免恶性竞争和价格战的措施之一。

作者系广东省华侨物业发展公司总经理