“本广告一切图片、文字说明以合同上的内容为准。”“因设计调整、气候变化等原因导致未按期交房的，出卖人不承担违约责任。”……对于住过商品房的市民来说，在和开发商签订的购房协议，和物业公司签订的物业管理协议，以及各种房产纠纷中，这样的霸王条款并不陌生。

很多人认为这些早已成为约定俗成的东西，但是，它们却真真切切地伤害了购房者的利益。为此，山西刘*勇律师，为消费者挑拣出商品房买卖和物业管理合同中的霸王条款予以剖析，并提出应对之策。

房产纠纷案例一

为延期交房找理由拒不赔偿

太原市民郝先生买的房子本应在半年前交房，可到现在仍无任何动静。业主们认为开发商已构成违约，并与对方进行交涉。但开发商表示，之前签订的合同中有“因设计调整、气候变化等原因，导致未按本合同规定期限将该商品房交付买受人使用的，出卖人不承担违约责任”的条款，如今延期交房就是由于建筑设计更改，因此不构成违约。

律师在-线：开工之前，项目已经规划部门审批，具体到楼高、户型、每个房屋朝向等，如果变更设计，需要再次经过规划审批。开发商给的这个说法显然是不合理的。而只有遇到中考、高考等特殊原因延误工期，或是由于政府行为(包括政府强制性文件、行政禁令及片区大面积停水、停电等)导致工程施工期延长的，出卖人才可以免予承担逾期交房的违约责任。

房产纠纷案例二

延期办房产证双方责任不对等

“由于出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付房产总价款万分之一的违约金，合同继续履行。若因买受人原因未能在出卖人通知入户之日起15日内，配合出卖人办理产权登记的，从超过之日起，每日按房产总价款的万分之五付给出卖人。”

律师在-线：上述条款中，违约金“万分之一”和“万分之五”的差别，显失公平。此外，按照建设部《城市商品房预售管理办法》规定：开发商必须在房屋交付使用之日起90日内，为购房人办理房产证。由于开发商的原因，购房人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房产证的，除双方有特殊约定外，开发商应当承担违约责任。而由于现实情况限制，90日内办理房产证几乎是不可能的，这时，需要购房者和开发商相互给予理解。

因此，购房协议中出现的上述条款，明显地加大了买受人责任，减轻了出卖人责任。

房产纠纷案例三

交易是否达成中介都要收钱

省城市民陈*珠在太原市解放北路小商品市场附近有一套二手房，委托房产中介卖给胡-女士。但在办理过户手续时，由于陈*珠的妻子不能到场而被卡住，交易无法进行，双方购房约定随即解除。但房产中介却要求胡-女士支付中介费，这笔费用从胡-女士支付给陈*珠的违约金中扣除。

理由是签订的协议中规定：“委托人与另一方不能签订房屋买卖合同的，违约方或合同解除方应向中介公司支付服务费用，费用从违约金中扣除。”

律师在-线：此条款明显加重了买卖双方的责任，而无论交易是否成功，房产中介都可以取得报酬。适用定金规则的双方应该是房屋买卖双方，中介公司对违约方进行处罚，将原本全部属于守约方的违约金拿走了一部分，是法律所不允许的。

房产纠纷案例四

业主违规装修物业没收工具

省城太原市民王先生所在的小区规定：“业主装修时间必须在上午8时-12时和下午2时-6时。”可是有一天，王先生在下午6时之后仍未停止施工。

对此，物业公司负责人没收了王先生的装修工具，并称执行依据是物业管理合同中的规定：“如果因业主违反了有关装修规定，物业管理公司有权对业主扣留或没收工具。”

律师在-线：业主与物业管理公司是平等的民事主体，物业管理公司没有处罚权，上述条款的规定是物业管理公司对他人财产的侵犯。业主在装修前都会缴纳保证金，物业管理公司可以规定，如果业主不当装修可以扣除保证金，却无权没收业主的工具或扣留业主。

房产纠纷案例五

不交物业费就停水停电

今年春节期间，由于物业服务极差，龙女士与物业公司负责人发生语言冲突，并开始拒交物业费。拖欠两个月物业费后，物业公司时不时地停掉龙女士家的水。

该物业公司负责人认为，之前签订的协议中规定：“如果业主违反公约中关于业主的有关义务规定的内容，物业公司有权处理，并要求限期整改，逾期不整改，有权强制整改，包括采取停水、停电、停气等强制措施。”

律师在-线：业主在用水、用电、用气方面与物业管理公司没有法律关系，物业公司没有权力停水、停电、停气。如果哪家物管公司对业主停水、停电、停气，业主完全可以起诉物业管理公司，业主将会胜诉。

此外，关于物业费还有一种霸王条款：“买受人在接到出卖人入户通知之日起15日内，到指定的地点办理房产的入户手续，逾期不办理的，视为已同意入户。买受人除应支付物业管理费外，从逾期之日起每日按该房产总价款的万分之二向出卖人支付代管费。”

最后，刘*勇律师表示，这种霸王条款也极为不合理，业主还未入住，本就不应该缴纳物业费，物业费应当从入住之日起开始计算。