核心提示

自2010年4月首轮政策调控开始，由于改善型购房者与政策所针对的投资客、投机者，在购房方面有着一定的相似性，如都用贷款买不止一套房，因此从被限贷到被限购，改善型需求在调控中受到了较大影响。

在严厉的限购令面前，改善型购房者成为了开发商想要而又难于争取的潜在客户。想要争取，是由于相比楼市投资客，改善型购房者存在真实自住需求的同时，又有诸如卖旧买新的回旋余地;说难争取，则是因为相比刚需，改善型客户没有那么迫切的需求，而且受到限贷、限购的影响，购买力也大不如前。对于很多改善型客户来说，他们或是只有一次购房机会，或是卖掉一套甚至几套房，才能重新获得一次购房机会。一道选择题摆在了改善型客户的面前：如果只有一次购房机会，你会买什么房?

改善型需求者很淡定

刚性需求在近期成为新房和二手房市场的主力军，较强的经济实力让他们很淡定。

首付门槛提高、利率增加……自从国家出台房地产政策开始，区别化的信贷政策在打压投资和投机性购房的同时，让改善型置业者“很受伤”。

谁也没有料到，一直不显山露水的改善型需求在限购令出台后，担当起楼市的购买主力军。虽然受到了以限购为代表的多项调控措施的打击，但改善型购房需求仍然存在，而且有时还表现得十分旺盛。

“最好卖的是120平方米左右的户型。”多家楼盘营销经理在接受采访时如是说。而120平方米左右户型是最受改善型需求者欢迎的一种户型。业内人士表示，改善型需求已经成为目前消费的主力军。

这样的情况不仅体现在新房市场，据一些中介公司介绍，改善型需求同样是目前二手房市场的绝对主力军。“尽管区别的信贷政策抬高了改善型需求的首付比例，同时上调了利率水平，但更为雄厚的购买力抵消了这部分影响。”

记者了解到，改善型置业可以通过出手第一套房子当做新房子首付，因此，目前的房价对他们来说影响不是太大。

另外，政策影响也是改善型需求者纷纷出手的重要原因。

“现在仅仅是门槛提高，万一再有新政，说不定就买不了了。”喜添贵子的张先生过去的房子只有不到90平方米，他最近的买房目标是面积在120平方米左右的三室。

记者获悉，和张先生想法类似的购房者并不在少数。

再买的机会其实还有一次

限购政策下消费者更加理性，改善型需求消费者十分珍惜手中的购房资格，这些有实力的买家重品质、重成长性，因此多数会跳过传统的小三房而直奔“大户”，实现一步到位。

销售人员小张说：“改善型需求消费者十分理性，这些希望‘一步到位’的买家中，多数是三代同堂，因此成长性不光体现在户型上，在生活品质和配套上也要在很长一段时间内满足其家庭各个成员的需要，包括老人的休闲和小孩的教育。”

“以前购房者受到市场利益驱使和楼盘房源紧缺的影响，成交过程大都时间很短，甚至没仔细看产品就完成了签约。可如今的市场却使得购房者不得不好好理性分析，不仅要考虑产品品质，还要考虑手中仅有的购房资格。”日前在郑州某楼盘样板房开放现场，项目负责人认为当前购房者的理性对拥有好品质的楼盘未必是坏事。

对于二次置业的购房者来说，改善居住环境不仅仅是“居住面积更大一点”、“房间多一间”而已，更重要的是居住品质与生活氛围的更进一步的提升。与首次购房者关注“价格”因素有所不同，改善型置业者在选择楼盘时，更注重小区的居住环境、物业服务、户型结构以及片区升值潜力等因素。“我在东区有一套房子，但是一家4口住着感觉有点小，在市区住又有些吵闹嘈杂，像我们这些中老年人很想去离市区不远的位置买套房子住，小区里面园林景观要好，配套也要全面，度个清静晚年。”市民黄先生说。业内专家分析称，改善型购房者目前购房需更谨慎，因为这类购房者只能新购一套房，要综合考虑房源的舒适性与性价比，一步到位尽量不再换房。

改善型房或倾向紧凑“小三房”

但是，在政策调控和房价处于高位的影响下，以中心区楼盘为代表的大户型，面临部分改善型购房者“买不起”，投资者“被限”的双重境地。记者随后走访了多个销售情况不错的楼盘后发现，不少楼盘在开盘热销后，都不约而同地剩余三房的大户型，面积多在120~140平方米。这些楼盘所剩的大户型房源少则五六十套，多则上百套。

对此，多数楼盘的销售负责人表示，大户型因总价高，针对的客户偏向改善型购房者，因此，销售周期长，这在楼市已属正常现象。“在开盘之后剩下的户型，我们每周都要定任务，要不到了淡季，就没机会了。”有销售人员说。

“也不排除另一种情况，高房价可能让部分改善型购房者降低了对住房面积的要求。”据中原区某楼盘的代理销售公司负责人透露，该楼盘在去年初的客户储备期，因房价未定，约500组有明显购房意向的客户进行了登记，其中有100多组客户的面积需求倾向于110~130平方米，开盘价格出来后，由于优惠较大，有80组客户成交。但在今年，不但意向在减少，100多个意向强烈的购房者中，最后只有百分之三十的人成交。而有客户反映，他们现在更倾向于选择更紧凑的100平方米以下的小三房。

“受限购的制约，三房及以上的大户型销售确实有一定的难度。”专家认为，首次置业者一般倾向中低价位住宅，而多数改善型客户又被限购，购买力确实被抑制。但对于限购带来的观望情绪，他则认为：“就实际情况来看，经过多轮的调控，购房者心理已经很成熟，该买的还是会买。同时，受限购影响，刚需也开始倾向一步到位，未来紧凑型小三房可能会更受欢迎。”

置业提醒

对新居住区域的选择

一般来讲，改善型购房者对住房区域的选择一定要有全面的考虑，如区域房价水平、生活配套、住房条件、小区环境、周边交通、学校等的分布情况，全面衡量自己的经济能力和换房的要求。

原来住宅的处理

在实现自己的换房计划之后，对于原有住宅出售或是出租要结合市场情况和未来走势来确定。如果原有住宅的位置较好，租金价格水平较高，可以考虑将其出租，利用租金来还换房后的贷款

相关的交易税费要理清

换房业主在“卖旧买新”升级置业时，一定要理清自己作为卖方和买方双重身份时，各自需要缴纳的税费。一般来讲二手房买卖交易时出售方需要缴纳营业税和个人所得税，购买方需要缴纳契税，但是要注意已购公房和回迁房交易时，购买方需要另外缴纳土地出让金;而在经济适用房出售时则由出售方缴纳土地出让金。另外，按照规定在售房1年前后再购房时，契税可以按差额计征，也可以节省部分开支。

卖与买可考虑同步进行

如果想要换房，手头资金又不充裕，需要售房款救急的消费者，可以考虑让买、卖交易同时进行，以筹到售房款后实现自己的换房计划。建议买与卖同步进行的消费者，先做好新房的选择和购买前工作，比如看房、议价等，一旦自己的旧房进入交易程序，马上启动新房购买程序。即使买房程序稍微落后于卖房，可与买家沟通要求延后交房。这样就可以依靠卖房的收入来缴纳买房的首付款，其不足房款可以做商业贷款或公积金贷款。

后续生活费用等的考虑

消费者改善型换房时要考虑到自己目前的经济实力是否能够承担外，还应考虑到日后的生活费用、孩子的教育费用、换房后到工作单位的交通费用的增加等，尤其要优先考虑是否有足够的资金来保证未来孩子的教育费用。(记者李飞)