小产权房买卖合同是否有效-法师兄

小产权房买卖合同是否有效

来源：互联网时间： 2023-04-30 16:41:11 465 人看过

一、小产权房买卖合同是否有效

(一)合法小产权房买卖的法律效力

合法的小产权房，指拥有宅基地使用权证，取得规划许可、施工许可证，并办理了房屋产权证的村民自住房。

1、这类小产权房，具备合法的产权证明，法律规定可以在本集体经济组织成员之间转让。

2、对于向本集体经济组织成员之外的人员包括城镇居民出售的行为；合法的小产权房买卖体现了当事人意思自治的原则，司法判决基本倾向于认定合同有效。

(二)违法小产权房买卖的法律效力

违法的小产权房，即非法占用集体用地或者闲置的国有土地，将农村集体用地使用权变相流转或改变国有土地使用性质，在没有土地使用证、规划许可证、施工许可证的情况下，进行非法建设，并直接在市场上销售的“三无”违法建筑。

1、合同无效说

作为买卖合同标的物的房屋，即违法建造的小产权房本身就是违法建筑，不能发生设立物权的法律效果，根本不能流转，作为合同的标的也就无法实现，无法发生法律上的效力。

2、合同效力待定说

在处理违法小产权房买卖合同问题上，既要维护社会公共利益、公序良俗，又要尊重合同自由、诚实信用原则。在各种价值冲突中，以效力待定方式处理违法小产权房买卖合同问题符合利益最大化原则。

二、小产权房的购买风险

根据已有的案例来看如果购房人明知所购房屋是乡产权房仍然购买的，由于己方有过错，可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求。

而且即使开发商违约，由于合同无效，购买人的权利将无法得到保障。由于乡产权房不受法律认可，也不用在房管部门备案，不在政府机构监管范围内，因此在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其救济途径就非常有限。

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