预售商品房未经许可不得转让
来源：法律编辑整理
时间： 2023-05-08 09:50:48
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部分购房者在签订预售合同后不愿购买预售商品房。但迫于违约责任的承担，不少人想转让预售商品房。那么，预售商品房能否过户？预售商品房在什么情况下可以转让？
商品房预售是指房地产开发企业与买受人约定买受人在未来某一日期支付定金或预付款并拥有现房的房地产交易行为。其实质是住房期货交易，是一种住房期货合同。
一般情况下，预售商品房买卖合同已在网上签订备案的，业主不得私自更名，即期房不得转让。此外，《中华人民共和国城市房地产管理法》也有相关规定，禁止商品房预购人转让未完成预售的商品房。
在实践中，有几种特殊情况可以转让，但这种转让必须以事实法律关系为基础。这四种情形分别是：一是继承，即买受人在商品房买卖合同中死亡。在这种情况下，经继承公证后，可以将其转移到被继承人名下；二是遗赠；三是婚姻关系。比如，夫妻离婚，只能通过离婚协议或者判决进行转移；四是司法文书，即经仲裁委员会或者人民法院裁决的法律文书，也可以转移。
如果是继承转让，需要先申请继承公证书，然后持继承公证书到相关窗口办理。属于遗赠转让的，必须有遗赠公证书和接受遗赠公证书。协议离婚或者法院判决离婚的，需要离婚协议或者法院判决生效的判决。
相关法律知识：
商品房预售合同是指预售人与预购人约定预售人在约定时间内将已竣工商品房所有权转让给预购人的书面协议，预购人向预售人交付定金或部分房款，并按期验收商品房。违约责任是民事违约责任的简称，是指合同当事人不履行合同义务或者不按照合同约定履行合同义务应当承担的民事责任。
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商品房预售许可证购房合同是市场经济活动中经常签订的合同之一。根据最高院关于购房合同的相关司法解释的规定，购买未取得商品房预售许可证的房产的后果，就是商品房买卖合同有可能被认定无效。若合同被认定无效后，房地产开发企业承担的是缔约过失责任，而并非违约责任，也就是说，购房者一般只能主张返还已支付的购房款，相对于不断攀升的房价，购房者的损失是巨大的。未取得商品房预售许可证签订认购协议的法律后果根据《城市房地产管理法》第44条的规定，商品房预售需要办理预售登记，取得商品房预售许可证明。任何房地产开发公司要想预售商品房都必须取得商品房预售许可证。如果房地产开发公司在没有取得商品房预售许可证的情况下进行售房，其行为将被认定是违反法律的强制性规定而无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实导致合同无效的，买受人可以请求返还已付购房款及利息2023-07-01280人看过 -
一、预售商品房转让有什么条件我国《城市房地产管理法》第45条规定“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”说明预售合同转让是有条件的。预售合同转让的条件如下：1、必须遵守法律、法规的规定，允许预售的商品房转让的可以转让，不允许转让的不得转让；2、转让人必须持有经过登记备案的商品房预售合同和转让合同才能成为转让人，未登记备案的预售商品房不得转让；3、预售商品房转让的标的物必须是尚未竣工的、正在建设中的预售商品房，如果转让的标的物已经竣工验收，预购方已经实际取得预售商品房产权后，将商品房再转让给他人，不是预售商品房转让，应按商品房买卖关系处理，同时预售商品房转让行为必须是行为人真实意思表示，否则转让行为无效；4、商品房的预售合同必须合法有效，才允许预售商品房转让，否则预售商品房转让无效；5、预售的商品房转让需要签订转让合同，不必重新签订新预售合同。因2023-02-24124人看过 -
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《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。开发商一房多卖买受人可以如何维权开发商一房多卖买受人可以这样维权，商品房买卖合同订立后，出卖人将该房屋出售给第三人，导致商品房买卖合同目的无法实现的，无法取得该房屋的买受人可以要求解除合同，返还已付购房款和利息，赔偿损失，并可以要求出卖人承担不超过已付购房款两倍的赔偿责任。可以先和开发商协商解决。协商不成的，可以向法院起诉开发商。2023-08-17392人看过 -
购买未取得商品房预售许可证的期房并支付房款，风险是很大的。首先，开发商未取得预售许可证，一般会进行所谓的“内部预售”，这本身就是一种违法行为。国家有关法律、法规已有明文规定：严禁开发商无证预售。而购房者购买无证商品房的行为也是法律禁止的。其次，对购房者来说，其“预购”商品房的行为也得不到法律的充分保护。在司法实践中，如果因此而发生纠纷，由于上述公司的预售行为是无效的民事行为，因此购房者只能主张返还预付款并要求赔偿损失，而当该公司无财产可供执行时购房者的权益将无法得到实现。另外，如果公司在取得预售许可证后，再就购房者所“预购”的房屋与第三人签订预售合同且经房地产交易中心登记备案，则购房者为此对该房屋主张权利同样也得不到保护。这是因为购房者与开发商之间没有合法的预售合同关系。最后，如果开发商广告中所作的宣传内容如楼盘的设计方案、小区规划等尚未经过规划等有关行政主管部门批准，开发商就构成虚假宣传2023-05-01326人看过
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对于购房者而言，购买未取得商品房预售许可证的房产的后果，就是商品房买卖合同有可能被认定无效。建设部明文规定：期房在未取得《商品房预售许可证》的情况下，不可以销售房屋以及以任何方式向客户收取任意房类的钱款。购买未取得《商品房预售许可证》的房子，如果房屋发生任何问题或纠纷，也将不受法律保护，合同是无效的。《商品房预售许可证》由县市级房地产管理部门核发。商品房预售，在实践中本身由于资料不齐全并且没有现房查看，所以产生的纠纷比较多，在此作为购房者，在打算购买期房的情况下，需要审查清楚开发商商品房预售的五证，要是有所缺少的话，那么开发商就不具有预售的资格，这样的期房，最好也不好购买，以免日后自己的利益受到损害。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，房地产开发企业作为出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房2023-08-12479人看过 -
一、预售商品房再转让的处理预售商品房再转让需要根据实际情况来处理。尽管炒“楼花”有利于及时筹集商品房建设资金，促进房地产业的发展；但在房地产市场尚未充分发育和市场经济法制体系尚不健全的情况下，也可能助长房地产领域的过分投机现象。从相关的司法解释来看，在《城市房地产管理法》颁布之前，最高人民法院支持正常的预购商品房的转让，但对违反政策的炒“楼花”的投机行为仍持否定态度；在《城市房地产管理法》颁布之后，则完全肯定了预购商品房转让的合法性。同时，从民法典法的角度分析，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让，如无其他违法行为，可以认定转让合同有效。二、预售商品房转让如何规避风险预售商品房转让规避风险的方法有：1.买卖双方签订一份预购协议，对预备买卖房屋的基本情况、价款支付、房屋的交付及预办理交易过户的日期作基本约定。并由买方支付一定的定金待卖方取得产证时，双方再按照预购协议的约定期限签订房2023-06-20247人看过 -
商品房预售本文讲述了房地产售楼处实地查看和政府部门网站查询新建商品房信息的步骤以及开发商需要满足的条件。若开发商违反城市规划自建商品房并将其预售,真正受到损失的将会是善意购买人。在房地产售楼处进行实地查看；在当地政府的住房保障和房产管理局网站中的“新建商品房”部分输入项目名称进行查询。1、已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押。2、持有建设工程规划许可证。房地产开发商如果违反城市规划自建商品房并将其预售，真正受到损失的将会是善意购买人。3、按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。4、已经同金融机构签订预售款监管协议。5、已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明；向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。【预售许可根据《中华人民共和国房地产管理法》的规定，2024-01-31235人看过 -
转让合同一、预售的商品房该如何转让预售商品房再转让的前提条件，商品房预售合同的双方当事人，经有关主管部门办理了有关于续后，在预售商品房尚未实际交付前，预购方将购买的未竣工的预售商品房转让他人，办理了转让手续的，认定转让合同有效。转让预售商品房的，首先《商品房预售合同》应在有效期之内，在具备这一前提条件后，按照有关商品房转让的规定，办理程序如下：(一)转让方与受让方须签订转让合同(一式两份)，合同中应载明转让的预售契约编号、转让原因、转让金额、转让面积、转让方与受让方的权利和须承担的义务等内容。其中，转让金额与原预售契约价款相一致。转让合同需经开发企业认可、签字盖章。(二)让双方持预售契约、转让合同及有关证件到销售登记的交易管理部门申办预售转让登记。经审核转让合同并符合规定的，经办人填写《预售商品房转让审批表》，报当地房屋主管部门审查。(三)易管理部门对批准转让的，通知转让双方缴纳印花税。其中两份印2023-06-02302人看过
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什么是商品房预售许可证？《商品房预售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。沈阳商品房预售条件的获取1、开发企业具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；2、取得土地使用权证书和使用土地批准文件；3、持有建设工程规划许可证和建设工程开工许可证；4、已通过竣工验收；5、供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定进度和交付日期；6、物业管理方案已落实。买现房的好处在于可以比较清楚地了解房屋的现状，可以尽快取得房地产权利证书等。2023-12-13261人看过 -
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