撤销行政行为可以由有权机关依据法定职权主动做出，也可以因行政相对人不服提出复议或诉讼请求后凭生效法律文书做出。不动产登记撤销因此可以依申请或依职权启动，依申请即由申请人提起行政复议或诉讼后凭生效法律文书申请撤销登记，依职权撤销则由登记机构在自我认定登记有误的前提下启动撤销登记。

《行政诉讼法》第70条规定，行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新做出行政行为：

(一)主要证据不足的；

(二)适用法律、法规错误的；

(三)违反法定程序的；

(四)超越职权的；

(五)滥用职权的；

(六)明显不当的。

就不动产登记而言，从减少讼累、节约行政资源考虑，以下常见情形参照司法判决标准可适用于依职权撤销登记。

一、撤销房屋登记的相关注意问题

1、依生效法律文书的撤销登记。

并非所有的生效法律文书都可用于撤销登记，登记簿已记载第三人为权利人时，不能轻易行使撤销登记。在行政诉讼中，法院一般仅对行政行为的合法性进行判断，而并不考虑是否存有善意第三人，如果仅凭这类认定行政违法的行政判决书就予以撤销登记，势必造成对第三人权利的影响，只有当行政判决中已对第三人进行认定后的法律文书生效，登记机构才能依此撤销登记。另外，对已经办理登记但买卖双方协议解除合同，不能予以撤销登记，因为合同是登记的主要原因文件，合同的解除是债权债务的解除，而经双方申请进行不动产登记后债权已转化为物权，双方的债权目的已经达到，不能再通过合同的解除达到撤销物权的目的。

2、依职权撤销登记应慎重。

只有证据确凿，登记机构才能依职权撤销登记，因为撤销登记也是一种行政行为，稍有不慎会引发行政诉讼。实践中常见的依职权撤销登记情形有被他人举报原申请不实、登记机构自行发现登记重复等。

3、多次连续登记的撤销。

有些登记因为登记机构把关不严会一错再错，如某市纪委调查发现并认定，当事人房改购房时为取得购房资格以父母名义申请并伪造父母单位公章取得房改房，再将房产转移到当事人自己名下，此时仍伪造父母签章，导致两次转移登记均为申请不实，登记机构应依此撤销两次转移登记，直到将此房恢复到房改前的单位名下为止。

4、撤销登记与合同备案的关系。

新建商品房转移登记一旦撤销，则权利人复原为开发商，由于转移登记以网备商品房合同为主要原因文件，则在认定登记所依据的合同为无效等原因下，撤销登记后应同时解除合同备案，将楼盘表中的楼盘状态从已售恢复到未售状态，登记和交易信息保持一致。

5、撤销登记的程序。

撤销登记应遵循一定的标准和程序，让当事人有充分的知情权。一是查实证据，要确实证明当初登记的原因文件存在重大不足或虚假；二是要在撤销前通知登记簿上的名义权利人，让其知晓将要撤销登记的事实，并保障其在一定期限内有权提供证据对撤销登记提出异议，同时起到催促其主动申请撤销并提交权证的作用；三是在收不回权证的情况下公告作废权证；四是履行撤销登记行为，将不动产权利恢复到登记前状态。