一、哪些二手房不能购买

（一）未依法取得房屋所有权证的房屋

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《房地产管理法》）及《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）的规定，我国房屋所有权的取得以登记为准，房屋所有权证是房屋所有权人享有房屋所有权的唯一合法证明，因此在未取违章建筑是指未经主管部门许可而擅自动工新建的各种建筑物，主要是指房屋。从违章建设人有无土地使用权的角度来讲，违章建筑大体可分为两种情况：一是建造人未合法取得土地使用权即擅自建造房屋；二是在已经取得使用权的土地上，但尚未取得房屋所有权证之前，从法律上来讲．还不能确定房屋的合法所有权人，这样的房屋是无法进行转让的，此种房屋一旦转让．可能会因卖方不具备对房屋的处分权而导致买卖合同无救，或在房屋过户时遇到障碍，从而屋法实现房屋交易。

（二）违章建筑的房屋

得建设规划许可证等相关批准文件的情况下擅自建造房屋。这两种情况下建设人均不能取得房屋的合法所有权，还可能被规划部门认定为违章建筑后而令其拆除或强行拆除，因此购房者要购买此类房屋没有任何权利保障。

（三）所有权为共有，未取得其他共有人同意转让的房屋

房屋所有权共有意味着房屋的所有权人不是一个人，例如，夫妻共有房产、两方或多方共同出资取得的房产、多个继承人因继承而共同所有的房产等，其中最典型的就是夫妻双方婚后取得的房产属于夫妻共同财产。在共有的状态下，共有人对房屋均享有权利，这时如果共有人之一擅自将房屋出售实际上是将其他共有人所占有的房产份额也进行了处分，那么势必将侵害其他共有人的利益，为此，共有人要处分房屋，必须征得其他共有人的书面同意。否则，即使进行了处分，这种处分也是无效的。

（四）鉴定为危房的房屋

房屋一旦属于危房，不但居住会有安全隐患，而且也没有了其他的利用价值，因此购房时一定要了解房屋的房龄、结构等情况，做出是否属于危房的初步判断。

（五）在农村集体土地上兴建的房屋（俗称“小产权房”）

根据《中华人民共和国吐地管理法》的规定，我国土地所有权包括两种方式，即国家土地所有权和集体土地所有权。城市居民从事建设应当依法使用国有土地，农村居民每可申请一处宅基地，农村土地不能用于非农用途，因此以前大量存在的利用农村集体土地建设的房屋对外出售的“小产权房”是不受法律保护的。

二、购买二手房流程

第一步找房源

有以下几种途径：

（一）通过亲朋介绍；

（二）通过报纸和网站信息寻找；

（三）找中介公司。

第二步看房

选择好目标房源后，需要亲自到现场查看。在看房时一定要与产权所有人亲自面谈，落实好房屋的产权性质件。对已装修的房屋，要查看水、电、天然气、暖气等设施是否能够正常使用，房屋有无明显质量问题等。

第三步协商和签约

确定要购买的房屋后，您就可以与卖方协商、签定合同了。在合同中应根据您与卖方协商的内容，详细、清楚地写明买卖双方及有关第三方的权利和义务，明确付款方式、办理产权过户的时间、房屋交付的时间和方法以及安全交易条款，合同中还应明确规定对于违约行为所应承担的责任和发生纠纷后的法律解决途径。由经纪公司代理买卖的，买卖双方还应与经纪公司签定居间担保合同，并明确经纪方应承担的居间担保责任以及经纪方在交易过程中应提供的服务内容。

第四步产权交易

签订了买卖合同，买家按照合同规定的付款方式付清购房款，房地产交易部门正式受理转让申请；买卖双方应缴纳相关税费，并向买方核发房屋所有权证。具有土地使用权证的还要到土地管理部门办理土地使用权变更手续。

三、购买二手房可以贷款吗

可以贷款。一般是在您办理房产过户手续之前，向银行提出贷款申请。签好房屋买卖合同以后，搜集房子以及买家的资料，直接去银行申请贷款，银行通过的话，会对你的房子进行价值评估，然后决定贷多少款给你并签定贷款合同。待遇与一般的一手房贷款基本相同。待到房产证过户完成，你领到他项权证交给银行以后，银行放款给卖家。具体的时间的话，一般房产证过户15个工作日，按揭到放款15个工作日，过户跟申请按揭可以一起办，互不干扰。顺利的话，一个半月就可以把所有手续办完了。详细可咨询当地银行。