在资产评估中，对企业拥有的房屋进行评估，首先要查看有无土地使用证及房产证，以此确定产权是否归企业所有。而租入房屋的产权归出租人所有，租入者既没有土地使用证，也无房产证。如何对经营租入房屋改良支出进行评估呢？现在尚没有一套可供操作的程序和方法，本文拟结合评估实践，对此谈点粗浅看法。

一、对经营租入房屋改良支出作为评估对象的界定和思路

经营租人的房屋不属于租入企业的财产，当发生改良支出时，不能增加固定资产的价值，只能作为递延资产在租赁期内平均摊销。首先，要对经营租入房屋发生的改良支出进行界定，确定是否归委托方所有。

界定的方法如下：

①查看租赁合同或协议；

②查看会计账簿和有关会计凭证；

③验明企业是否按规定列入递延资产中的租入固定资产改良支出；

④发生的改良支出是否按规定摊销；

⑤摊销的方法是否保持一贯性原则；

⑥摊销额是否正确；

⑦勘验改良工程。通过以上方法以确定经营租入房屋改良支出是否属于企业所有。

其次，确定企业经营租入房屋改良支出是否应成为评估的对象。企业经营租入房屋改良支出作为企业会计核算中的一类资产，其具有依附性，因而不能单独对外交易和转让，只有当企业在账面上反映的这种预付费用成为未来取得服务，为新的产权主体带来经济权利的时候，才构成评估对象。因此，判断企业账面上的经营租入房屋的改良支出，能否成为评估对象，就是看它能否在评估基准日后带来经济效益或经济权利。既然评估基准日之后，能否产生经济效益或权利，是界定递延资产能否成为评估对象的根本标准，那么经营租入房屋发生改良支出的评估，也应遵循这条思路进行。方法是将经营租入房屋发生的改良支出未来所产生的效益或权利进行量化。

二、评估的原则

评估的原则，即产生效益或权利的时间性原则。经营租入房屋改良支出，必须在评估日后能为租入方带来经济效益或权利，才能列在评估之中。如产生的效益或权利在评估基准日以前已经体现，则不应列在评估之内。例如：企业在经营租赁期内发生租入房屋改良支出，到评估基准日时，租赁期尚在某年才期满，在基准日后企业对租入的房屋仍有某年的占有使用权。因此，对租入房屋发生的改良支出应列为评估范围之内。假如在评估基准日租赁合同已经到期，但在企业的递延资产账面上仍有改良支出余额，这样就不应列在评估范围之内。

三、评估的方法步骤

对经营租入的房屋发生的改良支出进行评估，一般采用重置成本法其具体操作程序如下：

1.测算经营租入房屋改良工程量。在测算改良工程量时，有两种方法可供选择：

①根据改良工程图纸和工程预算确定工程量；

②采用重新测量的方法确定工程量。当采用第

①种方法时，评估人员仍要进行实地勘验。因为，有时账面上的建筑面积和实际建筑面积有出入，为了评估结果正确无误，评估时必须重新验测改良工程。

2.确定重置成本。在确定重置成本时，要在确定工程量的基础上，依据基准年份同类建筑物的工程预算定额，考虑其应计费用确定重置成本。

3.确定重置价值。确定重置价值时，要在确定重置成本的基础上，减去租赁期内对经营租入房屋改良支出后已使用年限的损耗和其它因素，确定重置价值，即评估值。例如，某企业租入厂房一座，租赁期为10年，租入当年发生改良支出10万元，企业列递延资产租入固定资产改良支出，每年按规定摊销1万元。第六年，企业由于改制，须进行评估。在评估基准日，企业递延资产——租入固定资产改良支出账面余额5万元，租赁期还有5年。在资产评估中。重置成本假设确定为15万元，则评估值＝150000/10x5＝75000元。