一、个人如何开发房地产

1、第一步房地产开发公司的设立

2、第二步房地产开发项目的立项和可行性研究

房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序

（1）选定项目，签定合作意向书

（2）初步确定开发方案

（3）申报规划要点

（4）申报、审批项目建议书

（5）编制项目可行性研究报告

（6）申报、审批项目可行性研究报告房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费：

可行性研究费；

建设工程规划许可证执照费。

3、第三步房地产开发项目的规划设计和市政配套

二、个人房地产开发贷款条件

1、有企业法人营业执照。

2、已取得贷款项目的土地使用权，且土地使用权终止时间长于贷款终止时间。

3、已取得贷款项目规划投资许可证、建设许可证、开工许可证，商品房预售许可证，并完成各项立项手续，且全部立项文件完整、真实、有效。

4、贷款项目申报用途与其功能相符，并能够有效地满足当地城市规划和房地产市场的需求。

5、贷款项目工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定。工程预算投资总额能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要。

6、具有一定比例的自有资金(一般应达到项目预算投资总额的30%)，并能够在银行贷款之前投入项目建设。

7、在银行开立帐户保持正常业务往来。

8、开发商须对建设的房地产进行保险，且第一受益人为贷款银行。

三、房地产综合开发的步骤及主要内容

1、决策阶段

这是房地产公司选择开发项目，进行调查研究，决定实施开发建设的阶段。主要内容包括：

规划摸底——了解城市总体规划对拟开发区域的要求，研案开发建设的可能性。

市场调查——通过系统地收集、记录、了解房地产市场的情况，对拟开发项目的前景进行预测。

可行性分析——经济分析、效益测算等。

领导决策——在完成以上工作的前提下，由领导研究决定开发项目。

2、前期阶段

在开发建设项目决策以后，从立项报申到完成建设准备工作阶段，也称土地开发阶段。主要内容包括：

申请立项——由房地产开发公司向主管部门提出申请，获批准后，列入开发预备项目计划，以后视前期工作情况,再列出建设计划。

建设方案——根据城市总体规划要求编制建设方案，并报市或区的规划管理部门批准。同时，应征询各主管单位意见，研究小区建成后市政、公建等配套的可能性。

申请用地——在建设方案获批准后，向土地管理部门申请建设用地，在得到批准后办理用地手续。

委托设计——建设方案获批准后，可以通过招标委托进行工程设计。

动拆迁——上述工作完成后，可向市房管局申请动拆迁。接受委托的动迁单位必须经市房管局审查批准。

三通一平——指施工用水，用电和道路畅通以及施工场地平整。建设单位一般在完成施工图设计后可向供水、供电部门申请用水和用电。

3、工程建设阶段

即指房屋的施工阶段。主要的工作内容包括：

施工招标——房地产开发公司可通过招标、邀标等方式择优选定施工队伍。

进度控制——按照审定的施工组织设计，监督施工单位按计划施工，保证建设进度。

质量监理——对各个分部分项工程进行验收并签证，发生质量问题，应及时组织处理，确保工程质量。

竣工验收——工程竣工后，按规定由房地产开发公司会同质量监督部门对工程项目进行验收。

市政配套——市政、公建的配套应与房屋施工同步进行。房屋竣工后，还要进行各种管线的施工，并申请正式用水、用电等。

交付使用——小区建设的内容全部完成后即具备交付使用的条件。建设单位在将建设项目交付使用前要组织房屋管理单位等进行验收，并办理房屋子的移交手续。

4、经营阶段

实现房地产本身价值，回收建设投资，达到资金增值的重要阶段。主要工作包括：

房屋预售——在投资开发达到一定阶段后进行商品房的预售或预租。预售或预租房地产必须报市房管局批准。

房屋销售——商品房竣工交付使用，可以进行房屋的销售或出租。

产权登记——商品房竣工后，建设单位应到产权登记部门进行总登记；房屋买卖后，业主必须按规定进行产权登记，并领取房地产权证。

5、物业管理

房屋交付使用后，在两年内，由房地产开发公司负责房屋子管理和质量保修，目前，一般是有房地产开发公司委托物业公司进行管理。两年后，由业主自行或委托有关单位或机构进行物业管理。

取得预售许可证的条件：

房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（3）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；

（4）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列文件：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（3）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；

（4）营业执照和资质等级证书；

（5）工程施工合同；

（6）预售商品房分层平面图；

（7）商品房预售方案。