一、商品房按揭纠纷中涉及的合同关系
在通常的商品房按揭纠纷中,一般存在着四个合同,即商品房买卖合同、按揭贷款合同,通过购房人与按揭银行签订的抵押贷款合同中的抵押、回购的具体条款加以确定的抵押担保合同和保证担保合同。审理商品房按揭纠纷案件,必须首先明确这些合同及其体现的法律关系之间的关系。
司法实践中,普遍的观点认为,按揭合同是购房合同的从合同,不具有独立性,随主合同的变更、消灭而变更、消灭。
(一)按揭合同不应是购房合同的从合同。首先,合同目的相对独立。按揭合同的目的是借贷资金,购房合同的目的是购买房屋,两合同追求的目的并不具有依附性,是各自独立的。其次,两者所生之债务的范围不具有依附性。从合同所生之债务以主合同所生之债务为发生依据和限额,而按揭合同所生的债务可单独产生,双方是相对独立的。第三,购房合同的无效、可撤销并不必然导致按揭合同的无效、可撤销,只会影响到按揭合同的抵押担保标的物发生变化,并不实质影响到资金借贷关系。银行贷出资金,主要考虑的是购房人的资信状况,即使购房合同有瑕疵,导致抵押担保存在问题,但如购房人资信并未下降或又能提供其他担保,则并不影响银行资金安全,银行也不会必然要求解除按揭合同,银行、购房人对按揭合同的解除有选择权。从合同的相对性原则出发,应确认这两个合同是相互独立的。
(二)抵押担保合同、保证担保合同应是借款合同的从合同,以借款合同的存在为前提。但应明确,该主合同是银行与购房人之间签订的借款合同,而非购房人与开发商签订的购房合同。
(三)购房合同通常与抵押担保合同、保证担保合同无关,但如购房合同无效,特别是买卖的标的物属不得抵押的财产,购房人与开发商恶意串通以损害银行利益,以合法形式掩盖非法目的等情形,则将导致这两个担保合同无效。
二、贷款服务费收取标准
没有具体标准,需要双方具体约定。如果是双方约定好的手续费,并且手续费加上利息不超过年利率24%,那就是合法的。建议去正规银行贷款。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%,出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的,人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%,超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的,人民法院应予支持。第三十条出借人与借款人既约定了逾期利率,又约定了违约金或者其他费用,出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用,也可以一并主张,但总计超过年利率24%的部分,人民法院不予支持。
三、按揭贷款的流程
(一)提出申请。客户向银行提出书面借款申请,并提交有关资料。
(二)签订合同。借款申请人在接到银行有关贷款批准的通知后,要到贷款行签订借款合同及担保合同,并视情况办理公证、抵押登记、保险等相关手续。
(三)开立账户。选用委托扣除款方式还款的客户需与银行签订委托扣款协议,并在贷款行指定的营业网点开立还款专用的储蓄存折账户或储蓄卡、信用卡账户。同时,售房人要在贷款行开立售房结算账户或存款专户。
(四)支用贷款。经贷款行同意发放的贷款,办妥有关手续后,贷款行按照借款合同约定,将贷款直接转入借款人在贷款行开立的存款账户内,或将贷款一次或分次划入售房人在贷款行开立的存款账户内。
(五)按期还款。借款人按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。可供选择的还款方式有委托扣款和柜面还款两种方式。
(六)贷款结清包括提前结清和正常结清两种。提前结清是指贷款到期日(一次性还本付息类贷款)或贷款最后一期(分期偿还类贷款)前结清贷款;正常结清指在贷款到期日(一次性还本付息类)或贷款最后一期(分期偿还类贷款)结清贷款。如提前结清贷款,借款人须在清偿应付各项款项后,提前10个工作日向贷款行提出提前结清申请。贷款结清后,借款人从贷款行领取“贷款结清证明”,取回房地产权属抵押登记证明文件及保险单正本,并持贷款行出具的“贷款结清证明到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。
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