一、什么是小产权房
小产权房,是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,所以叫做“乡产权房”,又叫“小产权房”。“小产权房”不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。乡镇政府发证的所谓小产权房产,实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证,购房合同国土房管局也不会给予备案。2013年11月22日,国土资源部、住房城乡建设部下发紧急通知,遏制违法建设、销售“小产权房”。
二、小产权房交易有什么风险
“小产权房”存在诸多风险,如下:
一是没有房产证。这是最大的问题,不受法律的保护。这类住房是建在集体土地上的,不允许对外销售,没有法律保障。也就是说,购买这样的房子拿不到国家发给的产权证。这是由国家的法律和土地的使用性质所决定的。
二是拆迁难补偿。购房者虽然双方签有购房合同,但却属无效合同。小产权房除了不能办理房产证外,还是违章建筑,有被拆除的危险,业主也得不到安置补偿。
三是质量难保证。房屋质量没人监督,一些开发商为赚钱会偷工减料,存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发,除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外,入住后的物业管理也极容易出现问题。
四是配套不完善。这些房子几乎都没有暖气、天然气等配套设施。而且将来一旦出现纠纷,可能连水电都没有。
五是遗赠也麻烦。由于缺乏产权,未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。借新农村建设、旧村改造名义,是“小产权房”目前普遍的运作模式,具有打擦边球的性质。一位业内人士还透露,因为没有办理相关手续,所以这种房子房价一般都很低,有些开发商是“打一枪换一个地方”,一旦清盘,兑现不了承诺马上撤离,后续引发的许多麻烦都甩给购房者。
三、小产权房拆迁纠纷如何处理
第一,小产权房的性质是属于履行了审批手续的房屋,但是集体经济组织在安置本集体民过程中擅自扩大了销售对象。在此情况下,应首先认定所涉房屋的所有权是属于农村集体经济组织所有,或者属于宅基地使用人所有,拆迁安置补偿的利益,只能由所有权人即集体经济组织及其成员享有。
第二,小产权房是属于违法建筑。对于这种情况,根据《城市房屋拆迁管理条例》第22条第2款“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑,不予补偿”的规定。
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小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋,未办理国家土地使用权证,无法获得国家认可的房屋产权证。 由于小产权房的建设用地为农村集体土地,因此无法按照国家规定进行交易,只能在农村内部进行流通。 由于小产权房无法办理正式的房屋产权证,因此存在较大... 更多>
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