此前，根据中山国土局公布的三月份的商品房合同登记备案的数据显示，无论是成交面积还是成交均价都有下滑趋势。与此同时，多个新项目入市，供应量陡增，在日益激烈的市场竞争中，有行内从业人员表示，中山市场上已有近三成的楼盘用低首付吸纳购房者，除了私下签订协议的方式延缓首付款支付外，甚至有开发商铤而走险做假收据，骗过银行从而实现真正的零首付，也有开发商选择与担保公司合作，绕过银行来获取大额贷款。有律师表示，这种骗贷行为属违法行为，最高可处3年有期徒刑。

近三成楼盘低首付甚至出现零首付

根据中山市国土资源局公布的三月份商品房合同登记备案数据显示，3月份全市共成交商品房5820套，同比去年3月下降17.5%;商品房面积同比去年3月下降27.3%。商品房成交均价环比2月也有所下降。同期，中山陆续迎来了新的供货高峰，建大领秀城、越秀可逸豪苑、恒晟御水湾、佳诚优格国际等新晋楼盘即将上市。此外，雅居乐剑桥郡、保利林语、君华新城等大盘将继续发力加推新货，中山的楼市竞争已经进入白热化阶段。

面对这样的市场，中山近三成开发商不约而同地选择了一种简单的营销方式：低首付。

南都记者走访中山楼市发现，目前城区中有不少开发商表示能做到低首付。例如最近泓基悦苑就表示首付款最低6万元起，余下首付款项可在开发商指定的期限内还清。奥园等项目也选择了低首付的做法。东凤的海伦湾项目在3月份时也曾打出最低1成首付的广告。就连雅居乐的中山区域旗下部分项目也能做到低于三成的首付，甚至有项目能做到1成首付。

甚至还有楼盘打出了零首付的广告。西区万好美域在2月后曾打出了2.8万做业主的低首付广告，而最近则在部分网络媒体上打出了0首付，0月供的宣传语。回溯去年，时代倾城等项目也曾打出了0首付轻松做业主的宣传语。

面对这样的情况，天域置业营销策划经理蔡艺园表示：目前中山市场上预计有近三成楼盘都选择了低首付的操作方式。她表示这样的营销方式自去年开始已经陆续出现，部分开发商为吸引购房者选择了这样低门槛的操作方式。

买卖双方都增加成本且面临骗贷风险

业内人士表示，这种零首付的方式非常危险，对于开发商或购房者都要增加相应的成本。我们公司代理的项目不会选择这样的做法，因为对于开发商日后的成本压力很高，等到购房合同结账阶段，开发商就要增加相应税费。周丽嫦分析，开发商需要根据最后的利润向地税局上缴税费，如教育附加费等，税率从10%-20%不等，一般约为10%，一旦合同账面上的总价增高，开发商就要多给税费。

购房者都要多给契税，有时可能是开发商垫付比原来多出的部分。阿标表示，只要上报给国土局的合同中金额增大，相应的按照房屋总价判定的契税也相应增加。

面对这样的行为，广东林氏律师事务所主任律师林叔权向记者表示，第三种情况已经涉及骗取贷款罪，也就是所谓的骗贷。像你说的情况来看，无论购房者还是开发商，一旦被银行或相关机构发现，则可以申请立刻冻结开发商账户，拉入黑名单，并被起诉。一旦贷款金额超过100万，则可上升为刑事罪行，最高可判处3年内的有期徒刑。

至于与担保公司合作贷款的方式，林叔权并不鼓励：若担保公司与地下钱庄合作向购房者贷款，虽然并不违法，但利息肯定比银行高，购房者还贷的风险也大，并不鼓励。而担保公司并不具备贷款资格，一旦发现也被视为违法行为。

[低首付背后]

对于低首付，开发商及代理商等行内从业者的看法不一。有部分人员表示，这是一种已常态化的营销手段，也有部分人员表示，为吸引购房者买房而不得已为之。有不愿意透露姓名的资深从业者向记者道出了零首付的真相。

通过私下协议实现低首付

目前市场上的低首付，绝大部分是通过开发商与购房者私下签订协议进行的，对于开发商的风险反而更大。中山大地房地产代理有限公司销售经理周丽嫦表示，像某些大开发商，购房者即便与开发商私底下签订首付款余款偿还的协议后，一旦购房者私自毁约，开发商分分钟吃死猫，由于没有具体的法律保障这样的做法，开发商反而面临更大的风险。开发商只有在资金压力较大的情况下，才选择低首付做法，不过对于手头资金不足的刚需购房族来说，这反而是好事。

对于万好美域这样的零首付做法，有知情人士表示，实际上这并非真正意义上的零首付。虽然对外的营销宣传是零首付，但是实际上开发商需要购房者先给2-3万的定金，然后还要签还款协议，因此这种低首付只是换了个名字而已，是一种噱头宣传。

首付款收据作假向银行贷款

那么，是否有开发商能真正做到零首付呢?对此，绝大部分的从业者噤若寒蝉，部分人员表示确有开发商选择更激进的做法，并已经成为行业内一默认的潜规则。有长期在中山房地产业内浸淫的从业者阿标(化名)表示，实际上低首付还有更另类的玩法———骗贷。

我以前所在的城区某开发商就是选择这样的方式，把购房合同的金额做大，只要和银行关系好，银行在审核时睁一只眼闭一只眼，把虚增的贷款批下来。某代理商从业者阿君(化名)也肯定了阿标的说法：其实在去年，就有开发商推出过零首付的特价单位，用这样的方式获得银行贷款。她解释，在整个购房过程中，开发商需要提供首付款收据复印件给银行，这份收据复印件就成为了开发商造大贷款的关键环节。开发商与购房者只要达成一致，开发商在没有收到购房款的情况下就开出了首付款收据，不涉及发票环节，银行一旦没有好好审核，很容易被开发商以带装修的名义迷惑，而随后银行一般很少去核实是否带装修。她以50万的房子为例：原本首次置业只需要给15万，贷款7成35万，但只要开发商把总价增高，可贷金额就越大，购房者就可能实现零首付。

所以有时，你会看见有部分楼盘的价格始终居高不下，甚至在市场竞争激烈的情况下反过来涨价，为的就是冠上带装修的名义等，让贷款增加变得名正言顺。阿标向记者透露。

只是噱头15-30日内交首付余款

部分楼盘只是把低首付作为了一个营销噱头，并非真正实现了低首付。蔡艺园认为，部分楼盘可能在较短时间内要求购房者尽快支付首付款，开发商与购房者也没有私下签订首付款的还款协议，这种情况不属于业内所通称的低首付做法。举个例子，例如雅居乐最近举行的VIP系列活动，凯茵又一城虽然也有9.8万起的低首付，但是开发商要求15-30日内付清首付款余款，这种情况下不能算作低首付。

[法律词条]

骗取贷款罪

指以欺骗手段取得银行或者其他金融机构贷款，给银行或者其他金融机构造成重大损失或者有其他严重情节的行为。本罪的法定刑为：处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金;给银行或者其他金融机构造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。本罪不同于贷款诈骗罪。