上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答
来源：法律编辑整理
时间： 2024-01-22 16:52:47
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一、上海市高级人民法院关于审理二手房买卖案件若干问题的解答
《关于审理二手房买卖案件若干问题的解答》对买卖双方的民事合同关系进行了明确界定。新建商品房和公房使用权的转让不适用于此解答。
针对未经共有人同意签订的二手房买卖合同，根据不同情况，合同的效力也有所不同。
如果权利登记只有出卖人一人，合同有效，但若买受人恶意串通则无效；如果权利登记为数人，且未获追认，合同无效，除非买受人有理由相信出卖人有代理权。
二、关于房屋所有权转让与合同成效
期房限转政策明确，即使一方未取得所有权证，其转让合同也可能有效，因为债权转让是法律赋予的权利。
至于未使用《上海市房地产买卖合同》示范文本签约的情况，只要双方已达成一致意见并且合同包含主要内容，该合同就应视为成立且有效。
如果出现预期违约或实际违约，且合同无其他约定，守约方有权要求继续履行并索赔损失。
三、买卖合同的履行与房屋质量责任
关于买卖合同的履行，出卖人未能自动履行产权过户义务时，买受人应要求出卖人履行合同义务而非直接确认产权。
至于房屋质量问题，出卖人应承担瑕疵担保责任，但如果瑕疵是买受人明知或出卖人已告知的，则出卖人不承担责任。
对于隐蔽瑕疵，若非出卖人所造成，出卖人亦不承担责任，但买受人可向开发商主张权利。
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