主体变更确认书的法律后果
来源:法律编辑整理 时间: 2023-03-28 16:32:19 377 人看过

一、主体变更确认书的意义

案例:罗先生通过A地产公司将自己房产出售给胡小姐,A中介公司制定业务员小张办理相关手续,因胡小姐属于资深炒房客,受限购令的影响,房产只能过户至其他人名下。而胡小姐跟小张比较熟悉,通过小张购买了几套物业,小张对其也比较放心,因此,签订资金监管协议及过户时,胡小姐要求填写其一个朋友郑小姐的名字,小张就直接操作办理,也没有提出签订主体变更确认书。

哪知胡小姐办完过户手续后,不肯支付佣金,称其未购买该物业,合同已经解除了。小张无奈,只能告知公司通过诉讼解决。法院审理后,认为房产过户至郑小姐名下,A中介公司并未有证据证明属于胡小姐的意愿,认定中介公司并未促成罗先生及胡小姐的交易,不能收取佣金。

在实际操作中,因贷款政策或限购政策,买方要求将房产过至其他人名下的情况较多,发生此种情况时,一定要买方、卖方及买方指定过户的那方,三方共同签署主体变更确认书。有任何一方未签订,都将发生较重的法律后果。

1、业主未签字如业主未签字,A中介公司或担保公司将房产过户至其让人名下,则属于不当处理业主的委托权,业主有权要求撤销合同,并主张中介公司或担保公司存在过错,要求赔偿。这种情况在业主想违约时比较常见,业主此时要求只能按照原合同过户至买方名下,否则,可以追究买方违约责任。

2、买方未签字这就是案例中的情形,中介公司只能收取一定必要费用,无法认定交易已经完成,辛辛苦苦作完一个单,却只能收取20%的费用,心有不甘却也无可奈何。

3、指定过户的新买方未签字这时,只能追究原承诺佣金的买方或卖方的佣金责任,而由于没有财产线索,即使胜诉,也将面临无法执行的状况。如新买方签字,并对佣金承担连带责任,如果未支付佣金,可以申请法院查封新买方的房产,对胜诉后再执行极为有利。

因此,涉及主体变更时,一定要三方共同签字确认,以免发生上述后果。

二、合同履行过程中被法院查封处理

合同履行过程中房产被法院查封,此类现象已经多次发生,那么碰到这种情况如何处理呢?

1、要求业主了解查封机关,可以通过打印查封表获得。确认是民事查封还是被海关、税务等机关基于刑事案件进行查封。

2、如果确认查封机关为海关、税务等机关基于刑事案件查封了该房产,则需向查封机关了解原因,协商是否可以解封。如果是因民事诉讼被人民法院查封,则通过查封表上的案号,到法院查询经办法官,提交申请解封的材料以及提供等额财产作为担保,可以解除查封。解封后再按照正常流程办理转让、过户手续。

3、解封需要多久

因解封没有法律明确规定期限,在司法实践中,提供担保财产及解封申请书后,法院一般在5-15内可以解封。部分案件因办事法官的效率问题可能拖至1-2个月,因此,申请解封后,应当督促法官尽快解封,以便办理交易手续。

4、房产被查封的后果怎样

如果合同履行过程中房产被法院查封,如果未能及时解封,则业主需要承担违约责任。对于买方来说,由于房产之前已经被查封,说明业主存在其他债务问题,即使起诉业主,最终胜诉,也将面临无法执行的情况,甚至已经支付的定金都未必能执行到位。对于中介公司来说,由于最终未能完成过户,中介方只能收取一定必要费用。因此,房产被查封对三方都将产生不利影响,最好协商进行解封。

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