从法理上看,房屋所有权转移的前提应当首先有房,没有房屋便不存在所有权。当然实践中普遍存在预售房屋问题,在此情形下与购买现房相比，消费者确实承担一定的风险。如房屋质量问题、房屋规划的变更问题、房屋功能的缺失等。如果存在上述情况，消费者在房屋交接时就可能与开发商存在一定的纠纷，因此，许多学者都呼吁应当实行现房销售制度，取代目前的房屋预售制度。当然，就开发商而言，房屋预售制度可以适当地转嫁其销售风险，而对消费者而言却又不甚公平。

商品房销售包括商品房现售和商品房预售。商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为，商品房预售又称卖楼花。商品房现售与商品房预售主要差异在于，商品房预售要求投入开发建设的资金达到工程总投资的25%以上即可，而商品房现售要求已通过竣工验收，预售合同签订以后，可能出现某种原因会导致商品房无法建成或交付，或建成后的商品房存在各种质量瑕疵，因而买房人无法实际获得商品房的所有权，商品房预售对买房人而言存在更大的风险。

根据《商品房销售管理办法》规定，商品房现售的条件为：

(1)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。这个条件主要为了确保现售商品房房地产开发企业的主体资格合法。

(2)取得国有土地使用权证书。主要为了确保现售商品房的用地合法。

(3)持有建设工程规划许可证和施工许可证。主要为了确保现售商品房规划、建设手续合法。

(4)已通过竣工验收。主要为了确保现售商品房符合工程建设质量标准。

(5)拆迁安置已经落实。主要为了保障被拆迁人的合法权益。

(6)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。主要为了确保现售商品房达到基本使用条件。

(7)物业服务方案已经落实。主要为了避免商品房销售后产生纠纷，同时物业服务也是买受人决定是否购买商品房的因素之一。

另外实际操作中，房地产开发企业现售商品房时应完成房屋所有权初始登记(即取得大产权)。

商品房预售的条件为：

(1)预售人已经交付国有土地使用权出让金，取得了国有土地使用权证书。主要为了确保预售商品房用地合法。

(2)预售人已经取得了该建设工程规划许可证。主要为了确保商品房预售规划手续合法。

(3)预售人投入建设的资金，按照提供预售的商品房计算，已经达到了工程建设总投资的25%以上，并且已经确定了施工进度和竣工交付日期。这是商品房预售的关键条件，也是预售商品房区别于现售商品房的主要条件。

(4)预售人已经取得了商品房预售许可证。主要为了确保预售合法，未取得《商品房预售许可证》，不得进行商品房预售。