我国的小产权房屋买卖不受法律保护。小产权房指的是在农村集体土地上建设的房屋,没有缴纳土地出让金等相关费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发。
一、小产权房屋买卖纠纷的处理
小产权房屋买卖形成纠纷后,告上法院去解决后,法院大都会判定,纠纷中的房子是属于最开始的卖房子的人,然后让卖房人把买房人的钱还回去,买卖房的交易合同是无效的。小产权房屋其实就是农民在自己土地上盖的房子,它的所有权是在土地使用人手上,也就是在农民手上。法律也规定,只有该土地所有人才能去购买跟其有关联的小产权房,其他人都是被禁止购买的。因此,在进行小产权房屋买卖时,一旦发生合同上的纠纷,或者其中一方违约,不讲诚信,那没有办法,这都是不受法律保护的,一般都是被违约的人比较吃亏。
小产权房屋买卖发生纠纷,归根到底是利益的拉扯,所以大家在购买小产权房屋时要谨慎一点。不过也不用太担心,虽然发生小产权房屋纠纷时,法院会根据法律大都判房屋的所有权为卖房人,但同时法院也会去调查,如果有查到,卖房人是觉得房屋要涨价了,能获得更大的利益了,要回房子,买房人可以以此向法院去申诉,法院会公平并且合理的去处理,一般结果是双方获得的利益差不多,或者损失的差不多,都是根据实际情形去定。
二、小产权房的购房风险
(一)法律效力
小产权房买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况:
1、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,该房屋买卖合同认定有效。
2、对于将房屋出售给本乡以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可以认定合同有效。
3、对于将房屋出售给本乡以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无效处理。
(二)房产转让
小产权房拿不到正式的房产证,因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权,没有所有权。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售,即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。
(三)政策风险
购买在建小产权房时,购房人与开发商签订合同并交付房款后,如果相关部门整顿乡产权房的建设项目,可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋,又不能及时索回房款的尴尬境地。
(四)监管缺位
乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束,开发建设的监管存在缺位,对购房者的利益有一定的影响。同时,开发单位的资质没有,房屋质量和房屋售后保修难以保证。
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