其一,集体土地建设的房屋。“小产权房”最重要的特点就是在集体土地上开发的房屋,我国现行法律法规规定,农村土地一般归农村集体所有,如果要在农村集体土地上进行商品房开发并公开向社会销售,必须先经国家征收,把集体土地变性,成为国有土地,再出让给开发商,开发商向国家交纳土地出让金等税费后,才能进行开发建设。
其二,没有“五证”。商品房之所以公开出售,其主要是具备开发的条件,“五证”齐全,即国有土地使用证、规划许可证、规划工程许可证、施工许可证、商品房预(销)售许可证。而“小产权房”由于缺乏国有土地使用证,也就谈不上规划许可证等“四证”。
其三,价格便宜。“小产权房”好卖,最主要的是其售价相对便宜,甚至比正常商品房便宜一半以上,因为它不含征用土地费、土地出让金及各种税费等费用,所以价格低廉。
其四,无合法产权。小产权房无法进行房屋产权登记,不能办理房屋所有权证。城市居民购买“小产权房”,无法在房屋登记机构办理房屋登记,领取房屋所有权证书。
其五,开发违规较多。开发“小产权房”,不像开发商品房那样严格,大多是村或无开发资质的公司自己开发,有的是建设公司开发,也有的是一些单位或个人参与开发,缺乏开发的必备资质和公司营业条件,房屋设计及建筑质量得不到保障。
一、购买小产权房有什么风险
1、乡产权房只具备普通商品房的使用性质,不具备普通商品房的法律性质。所以购房者的购房合同在法律看,属于无效合同。
2、如果遇到国家征地拆迁,由于乡产权房没有国家认可的合法产权,购房人实际只拥有房屋的永久使用权,所以其拆迁补偿要比普通商品房低很多。
3、由于乡产权房没有在房管部门备案,不在政府机构对商品房的统一管理范围内,这样在使用房屋的过程中,如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题,无法有效维护权利。
4、开发资金和建筑质量一般是需要银行和政府进行监管的,而乡产权房在这方面比较薄弱,几乎没有得力的监管机构,主要依靠开发商自律进行开发建设。
5、房地产市场整顿风险。因为乡产权房不属于商品房,而农村宅基地按照法律规定,宅基地上面的住房不允许向城市居民出售,宅基地由村集体享有土地所有权,村民享有使用权、继承权,但是不能转卖。以新农村名义建设的住宅除了村民自住的部分,流向城市居民的部分还没有明确的处置和管理办法。
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