房地产抵押是指，抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。当债务人不履行债务时，债权人有权依法在权以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

应当依法办理抵押物登记，这是房地产抵押合同至关重要的生效条件，故应引起充分的注意，倘忽视了登记，那么未登记的抵押合同则会因为不能对抗第三人的行为而造成损失。房地产抵押登记包括设定登记、变更登记和注销登记。

(一)房地产抵押设定登记。

抵押双方当事人要持主合同、抵押合同、身份证件，填写房地产抵押登记申请表，与此同时，抵押人还应根据所设定抵押的房地产的类别不同提供相应的材料，如以预购商品房期权抵押的应当提交经登记备案的商品房预售合同;以房屋建设工程期权抵押的，应当提交房地产权证书，建设工程总承包合同或施工总承包合同，如该房屋在抵押期间竣工的，应当提交房地产权证书;以房屋及其占用范围内的国有土地使用权抵押的，应当提交房地产权证书;以已出租的房地产抵押的，应当提交房地产权证书和经登记备案的租赁合同;凡以此所提交的材料要根据《房地产抵押办法》之规定准备齐全，不可缺少或遗漏，只有在所提交的材料完全符合要求，房地产登记机构才会受理抵押登记并在规定的期限内作出是否准备登记的决定，准备登记的，出具抵押登记证明，不予登记的书面通知申请人。房地产登记机构在原房地产权证上作他项权利记载后，由抵押人收执，同时向抵押权人颁发抵押权利证明。这一点与现行的操作不同，现行的登记是将房地产权证交由抵押权人执管，而修订后的抵押办法对此将作出修改。这一整套登记手续虽显复杂，但是其对保护抵押权人的利益却有着不可忽视的重要作用，万万不可粗心大意。

(二)房地产抵押变更登记。

抵押当事人在签订了抵押协议并进行了设定抵押登记后，由于情况变化，原订的抵押协议需要变更的，应由抵押当事人进行协商，修订抵押协议中须变更的条款。而后要持有关文件向原抵押登记机构办理抵押变更登记。这里所谓的"有关文件"应包括但不限于原来所办理的抵押登记文件，变更后的抵押协议，变更后所抵押的房地产设定抵押所具备的文件，如原来设定抵押的是A楼、B楼，变更后只抵押A楼及B楼的一半，或又增加抵押C楼的X个层面，那么就应将C楼的有关材料一并提供，使变更登记即延续明显，又变更清晰，不至于造成混乱。抵押经变更登记后，双方则应按变更后的抵押登记行使权利，履行义务。

(三)房地产抵押注销登记。

抵押注销登记主要有两种情况，一是抵押合同解除，虽然抵押期限未到，但是所设定抵押的前提已消失，如抵押贷款已提前归还，或抵押约定的义务已提前履行完毕，所设定抵押无必要，抵押当事人可解除抵押协议，而解除抵押协议应采用书面形式;二是抵押协议已正常履行完毕，双方亦无其他争议，原来的抵押合同已终止的，对这两种情况应当办理抵押注销登记。

抵押当事人应当持有关文件向原抵押登记机构办理抵押注销登记。笔者认为这里所指的有关文件包括但不限于原来办理抵押登记的文件以及双方所签署的解除抵押合同的书面协议或合同履行完毕及已实际终止的书面申请等材料，作为抵押权人一定要认真审查抵押协议是否完全履行，主合同中的债权是否完全实现，如笔者曾遇到某银行在与抵押担保人办理了抵押注销登记后才发现抵押人、担保人的贷款利息未付而要求抵押担保人承担付款责任，但未能得到法院支持。由此抵押注销登记的重要意义可见一斑。

抵押不登记，抵押合同无效

秤2000年6月借给谢某16万元人民币。当时，谢某称因资金周转不灵，请李某帮助，其承诺愿意支付年息2分(20%)，一年后归还本息。为保障债权，李某向谢某要借款保证，谢某则愿意以自己名下价值约30多万元的房产作抵押。之后，双方签订借款合同，注明谢某把房产证交给李某保管，以该房产作借款抵押，但双方未订立专门的抵押合同，也未把抵押合同提交有关部门登记。一年后，谢某无力还债，李某遂诉至法院。此时，除了李某外，还有多个债权人起诉谢某。李某以自己拥有房屋抵押权为由，主张房屋拍卖款的优先受偿权