物业管理与业主自治利存在的问题主要包括：

1.1法律不完善导致业主不能有效维权

现行《物业管理条例》的根本目的是“推行物管企业的专业管理制度”，并按照“业主自治”的核心所设计，忽略了“业主自治”是其实质，导致业主自治制度出现了以下问题：首先，至今没有对业主自治基础的建筑物区分所有权进行更高分量的法律界定与规范，产权界定的不清晰是业主自治成败的关键因素，相关法律对于产权界定的缺失以及房地产开发商的利益手段导致业主在早期容易失去民主自治的意识。其次，在实际生活中，业主委员会更像是一个被引进的单纯的概念，其中所涉及的产生、权限、义务、运作、法律责任等没有作任何具体规范，导致“业主委员会”缺少资金、场所、专职人员，与“三无”机构别无区别。只具有一个框架如何运作又如何通过履行自身职责来保障业主的合法权益。我们看到的是广大业主在对抗开发商和物业公司时的弱小，没有法律作为其坚固的靠山，犹如一盘散沙。当其受到侵害时，业主委员会无法发挥其功用维护业主权益。再次，相关法律法规不能保障业主的合法权益，不能为其提供法律救济的渠道。由于物业管理立法的不全面以及存在的“法律漏洞”，导致各地法院在审理有关物业管理民事法律纠纷时存在“无法可依”的现状。由于没有统一的法律规定，在审理相似的案件时，各地出现了审理结果不同的情况，不利于维护公民公平的权力。因此，加强立法是当务之急。

1.2业委会未被法律授权，自治组织难以推行

目前，关于物业管理的纠纷与日俱增，而业主自治制度是缓解其矛盾的关键。具有法律意义的管理主体是自治活动进行下去的首要前提。目前我国法律没有赋予业主委员会民事主体资格。业主委员会制度是物业管理体制的前提及重要组成部分，而其在法律中并没有相应的界定范围。在合同签订中，没有确立其定位。在各地的相关法律法规中提到业主委员会具有代替业主和物业公司签订合同的权力，此做法与物业管理理论中的代表理论相悖。物业管理理论中提到，代表机关以业主和物业公司的代表名义进行一系列的行为，而不是以业主委员会的名义进行活动。因为法律没有界定业主委员会为独立个体，所以在实际管理中业主委员会没有民事行为资格，故签订的合同也成为没有任何法律效力的一纸空谈。对物业管理中的合同合法性构成了挑战，同时也为今后诸多的民事纠纷埋下了隐患。

1.3业主自治中，管理主体角色定位不准

业主对其所有的建筑物具有支配权及所有权，这种所有权具有排他性。站在物权的角度来看，物业管理制度维护了属于业主所有的财产等，彰显了物权的价值。对物业管理的必要性，以及用什么方法来进行管理，管理的主体是谁，完全取决于广大业主。因此，广大业主才是物业管理活动的主体。物业公司在物业管理活动扮演一个授权对象的角色，通过业主的委托，才能具有物业管理的权力。据此可以认为物业管理公司属于一个以服务为中心的个体，因此其首要的任务就是对广大业主负责，为其提供服务。然而，实际生活中，物业公司充当着一个“管理者”的身份，凌驾于业主之上，没有优先考虑广大业主的合法权益。滥用职权，不及时履行职责义务，极大地损害了业主的合法权益。对于业主自治，其认为会对广大业主有消极的影响，认为业主没有进行过专业的物业管理知识的学习，不具有管理能力。广大业主和物业公司站在了对立面，自然纠纷也是家常便饭的事情。除了物业公司在物业管理活动中的角色界定失误外，另一个社区自治管理组织居委会和业主委员会的关系不利于自治制度推行。居委会和业主委员会都是社区管理主体，但是其职责并不相同。居委会和业主委员会变为了领导关系，这使得业主委员会不能发挥其应有的作用。

1.4业主传统思想严重，缺乏自治意识

广大业主是业主自治活动的主人，广大业主缺少应有的民主参与和维权意识是导致自治制度无法向前推行的重要因素。受历史影响我国政府出资兴建的企事业单位以及相关的国家政府单位福利式分房制度，形成一定的惰性，认为只要有关于房地产的事情必须通过政府来解决。当我们远离福利住房分配模式转向市场经济模式时，居民原有的意识依旧会成为业主自治发展阻碍，其中包含着涉及居民利益的部分内容，居民很少会去主动参与民主自治过程中，没有将自身的利益与业主自治结合，缺少主动维护合法权益的意识。这样的行为只会对业主自治制度发展起到消极影响。从目前各种问题不难看出，我国城市物业管理业主自治制度还不够成熟完善，业主自治制度与西方发达国家相比存在明显地差距，如何能有效地解决上述问题是当前重要课题。