随着物业管理行业在我国的快速发展，社会各阶层对物业管理的认识逐步提高，物业管理市场也进入了激烈竞争的时期。为了规范市场竞争，促进物业管理行业在我国的健康发展，《物业管理条例》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》先后出台，这使物业管理从业者看到了我国的物业管理行业市场化、专业化发展的前景。但是，从中海物业参与的几次招投标活动中，我们感觉到仍然有一些问题尚需探讨和解决。

一、如何保证招投标工作的公正性1.评委的组成

此种确定招投标专家的方式人为因素过多，缺乏筛选、考核的依据。

所谓术业有专攻。此种方式选拔的人员是否能够保证对物业管理各专业方案的评审质量,是一个值得商榷的问题。

2.评分记分的公开性

在招投标活动中，必须坚持评分与记分的公开。招标文件中应该有详细的评分规则，招标每一步进行完都应该将分数公开，参加的企业知道自己的得分，也知道其他企业的得分，公开答辩的评委应该当场亮分，这样的做法才能使招标的公正性得到大家的认可。

1.评标标准

目前部分地区参考的各专业评标标准是建设部颁发的国优标准以及各地省、市、地区的评优标准，以这一标准作为评分依据是否合适，还有待观察。但目前具体物业项目缺乏根据本身物业类型、物业档次确定的招投标评分标准却是不争的事实。比如对商务标、技术标缺乏科学的评分标准规定，使得招投标工作往往成为了单纯的价位竞争。为了解决这一问题，可考虑在现有国优、省优、市优标准的基础上，对不同物业类型、不同档次物业的管理标准加以细化，明确商务标及技术标的相应比重，并对评分细则作出指导性规定，以指导各物业项目制定自身的评标细则，做到在评标中真正有据可依。

2.标书

物业管理招投标的区分标准目前一般分为企业综合情况、标书、答辩三个方面。在这三方面的比例构成中，不少招投标活动是以标书为主。而真正的物业管理方案实际上是在管理人员进场后，经过一段时间的现场考察才能制订出来，然后在试行和实践过程中进行修改和完善的。任何招标过程中提供的现场考察都不可能达到制订方案所必须的全部条件。标书的制作，是依据物业管理企业已有的经验和对社会资料的收集编制成的，显然把这个合成物作为招标评审的主要依据是不合理的。实际上评判物业管理公司的优劣并不难，那就是对物业管理公司的实际管理和服务情况进行考察。聪明的招标商并不看重你说的和写的，更会通过明查暗访来对投标企业进行综合情况的整体考察。因此我们应该考虑在招投标中，适当增大对投标企业现状的考察和评分所占的比例，适当减少标书所占的分数。

3.价格

价格是招投标的中心问题，有的招标方希望价格越低越好，这种想法是片面的。盲目追求价格的最低化会将合理价格变成最低价格，把招投标的过程变成投标者之间竞相压价的过程。甚至有时会要求物业管理公司亏损经营，谁能承受亏损，谁的垫支能力大谁就中标。按照这样的方式招投标，结果不会理想，只能是高兴一阵子，一进入实际管理阶段就行不通了，要么管理质量上不去，要么必须重新调整价格。合理的价格应当考虑几个方面的因素:一是政府有关的规定;二是发展商的期望价位;三是物业管理服务的标准、内容和档次定位;四是物业管理公司的资质;五是市场行情。综合这几方面提出的价格才具有合理性。

物业管理实际上是房地产实现整体利润的延续和完善，是保证物业保值升值的综合质量服务工作。置业人士在选择物业时,不仅注重价格和质量，同时也十分关注房地产的售后服务——物业管理。所以，有远见的发展商懂得：好的物业管理使置业者从心底里树立起对开发商的信心。充分地认识到物业管理的重要性,对于房地产开发企业来说，具有重要的意义。

1.物业管理费的制定

近几年来，在建或已售的一些楼盘出现了低成本投资、高标准配套、优厚的前期承诺、廉价的物业管理收费标准的现象。在发展商赢得了丰厚利润回报的同时，也使一些物业管理企业陷入了经营困境。我们不主张发展商自行确定物业服务费的价格，而是提倡优质优价。物业管理费应该由业内人士根据项目运作的实际成本、服务标准以及项目的功能特点等等内容，经过周密的测算来确定，基本上满足:对楼盘销售有利、物业管理企业低成本运作、大多数业主能够接受的互利互惠的目的。作为开发商不能片面地为了销售、为了追求利润而轻易做出低服务收费的承诺。

有些发展商对于亏损的物业公司会给予一定的补贴，这种做法我们也是不提倡的。这样做并不利于物业管理的持续发展，是一种短期行为。从长远来看，一旦没有补贴，物业管理公司还是会陷入经营困境，造成管理水平下降。一时的补贴并不能从根本上解决问题,而且这种现象一旦增多会影响到整个物业管理行业的整体发展水平。

2.招投标工作

《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的出台，为开发商和业主公开、公平、公正地选择物业管理公司提供了一个良好的大环境。发展商在前期物业管理招投标工作中扮演着重要角色。发展商的招投标工作的好坏，直接影响到后期的物业管理服务质量。因此，开发企业应该:

视项目的大小、物业的类型、定位等情况，选择不同等级资质的物业管理企业。

在招标活动中，给所有物业管理企业提供公平的参与竞争的机会。

在评标过程中，在兼顾利益的基础上，为了企业的持续发展和信誉，能够与行业专家一道公平、公正、合理地选择物业管理企业，为推动物业管理行业的健康发展做出贡献。

参考文献：

①董藩、周宇,《物业管理概论》,清华大学出版社

②黄安永,《物业管理实务》,中国建材工业出版社,1999.2

③熊礼俭,《最新物业管理项目全程操作方案及成功管理制度典范》,中国知识出版社,2005.9

一、政府投标流程是怎样的

政府采购的招标程序一般如下：

1、采购人编制计划，报县级以上人民政府的财政部门批准

2、采购办与招标代理机构办理委托手续，确定招标方式

招标代理机构是独立于政府和企业之外的，为市场主体提供招标服务的专业机构，属于中介服务组织。它的招标代理资格需经国家招标投标主管机关的严格认证。招标方式：公开招标、邀请招标。

(1)、公开招标：是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。

(2)、邀请招标：是指招标人以投标邀请收的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。

3、建设单位委托相关的咨询公司进行市场调查，与采购人确认采购项目后，编制招标文件

4、发布招标公告或发出招标邀请函

5、出售招标文件，对潜在投标人资格预审

6、接受投标人标书。投标：获取招标文件、编制标书、递交标书、标书的签收。两个以上法人或者其他组织可以组成一个联合体，以一个投标人的身份共同投标。

7、在公告或邀请函中规定的时间、地点公开开标。

(1)、唱标：开标时，由专业的负责人进行唱标。唱标主要是公布投标报价，其他内容看招标文件要求，如果是监理标还会有总监姓名、职称等，如果是建设标可能会有项目经理的姓名和资质等。

(2)、讲标：必要时投标人还有可能进行讲标，然后由评审人员提问，最后按积分评标制进行比较评估。

(3)、流标：为了保证引起充分竞争，对于投标人少于三个的，一般应当重新招标。这种情况在国外称之为“流标”。按照国际惯例，至少有三家投标者才能带来有效竞争，因为两家参加投标，缺乏竞争，投标人可能提高采购价格，损害招标人利益。

(4)、开标由招标人主持。

8、由评标委会员对投标文件评标。评标：评标由评标委员会负责。评标委员会由具有高级职称或同等专业水平的技术、经济等相关领域专家、招标人和招标机构代表等5人以上单数组成，其中技术、经济等方面专家人数不得少于成员总数的2/3。评标委员会应用按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较；评标委会员完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，并推荐合格的中标候选人。招标人根据评标委员会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人确定中标人。招标人也可以授权评标委会员直接确定中标人。

9、依据评标原则及程序确定中标人

采用最低价评标法评标的，在商务、技术条款均满足招标文件要求时，评标价格最低者为推荐中标人；采用综合评价法评标的，综合得分最高者为推荐中标人。招标评分标准：

(1)、以客观事实为依据；

(2)、严格控制自由裁量权；

(3)、得分应能明显分出高低；

(4)、执行国家规定，体现国家政策；

(5)、评分标准应便于评审；

(6)、细则横向。

10、向中标人发送中标通知书

中标人确定后，招标人应用向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。

11、组织中标人与采购单位签订合同

招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再订立背离合同实质性内容的其他协议。对于系统集成类的技术合同，一般应包括：项目名称；标的内容、范围和要求；履行的计划、进度、期限、地点、地域和方式；技术情报和资料的保密；风险责任的承担；技术成果的归属和收益的分成方法；验收标准和方法；价格、报酬或者使用费及其支付方式；违约金或者损失赔偿的计算方法；解决争议的方法；名词术语的解释等。