居民楼下开饭店新规定是：应当安装油烟净化设施并保持正常使用或者采取其他有效的油烟净化措施，防止对附近居民的正常生活环境造成污染。在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及居住层相邻的商业楼层内，不得新建、改建或扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目。

一、房屋实际权利人是否享有行使相邻权

房屋实际权利人不能行使相邻权，相邻权只能由房屋所有人行使。

房屋的产权是以登记为准的，房屋登记在谁名下的，谁就是房屋的所有人，实际权利人不是物权登记人，不能行使相邻权。

相邻权指不动产的所有人或使用人在处理相邻关系时所享有的权利。具体来说，在相互毗邻的不动产的所有人或者使用人之间，任何一方为了合理行使其所有权或使用权，享有要求其他相邻方提供便利或是接受一定限制的权利。相邻权实质上是对所有权的限制和延伸。

相邻关系中较常行使的权利包括：

土地或建筑物范围内历史形成的必经通道，相邻各方享有通行的权利，土地或建筑物的所有人、使用人不得阻止或堵塞；相邻一方因建筑施工、铺路架线必须临时占用他方土地的，他方应予以方便，但施工方应合理使用，完工后恢复原状，造成损失要给予补偿。

对自然流水，相邻各方都有权使用，不得擅自堵塞或排放；相邻一方必须通过另一方土地排水的，另一方应当允许，但使用者应采取措施减少损失，并给予对方损失补偿。

在建房挖沟时，应当与邻人房屋等不动产保持一定距离，不得影响邻人房基，不得将屋檐水或流水泻入邻人的土地或房屋，也不得影响他人通风、采光或生活；相邻一方所有的竹木根枝越界影响他人房屋的通风、采光、建筑物牢固及正常使用的，他方有权责令其截除根枝或伐去竹木，已造成损失的，应予赔偿。

二、在小区里烧烤能不能举报

在小区内烧烤扰民，严重影响业主正常生活的，业主可以拨打110报警举报。

因为个人在公共的空间进行烧烤活动是不符合法律规定的，另外，餐饮服务经营者因未采取有效污染防治措施；

对附近居住环境造成污染等产生烟尘及有毒有害和恶臭气体等物质的，有关部门可以进行行政处罚。

三、餐饮油烟排放规范

餐饮油烟排放规定：

1、排放油烟单位必须安装油烟净化设施并保证操作期间按要求运行；

2、油烟无组织排放视同超标；

3、排气筒出口段的长度至少应有4.5倍直径的平直管段，其出口朝向应避开易受影响的建筑物。