价格居高不下的房地产市场不仅成为今年两会期间代表和委员关注的焦点，也是今年政府工作的一个要点。近日，首都高校和财税部门专家就如何完善我国房地产税收制度，促进我国房地产业健康发展建言献策。专家们表示，房地产税制再不改革有可能成为高房价的替罪羊，并呼吁尽快整合归并现行税制出台房地产税。

近一年来，我国居民住房价格上涨过快已引起了各方的注意，最为典型的例子就是中央决定把海南省建设成为国际旅游岛后，海南房价几天之内上涨了一倍。财政部高级经济师王家林用简直让人难以相信称，过快上涨的房价已引发资本投机、社会财富分配不公等诸多弊病，也让广大群众难以接受。

我们更应当关注的是房地产的依赖症问题。北京联合大学副研究员刘慧勇分析说，当前土地拍卖收入已成为地方财政中相当重要的收入，俗称土地财政。而土地财政对房地产的过度依赖，让地方政府既无力建设保障性住房，也无心抑制高房价，这可以说是当前宏观调控政策作用容易失灵的一个重要原因。而房地产业的过度非理性发展会产生一系列负面作用。最突出的问题就是导致一些地方政府不惜违法用地;此外，加剧了人口、土地、资源环境之间的矛盾;而房价上涨过快又加剧了收入分配不公，是造成社会不稳定、不和谐的因素之一。

我国房地产市场迅速发展与目前我国创业、理财等投资渠道不畅通以及各自投资方式存在的风险不无关系，这使得人们更多地先把房地产作为增值保值的工具;而土地的不可流动与资金的投机性使资金向价格洼地流动，形成辐射效应，由大城市带动二、三线城市房价上涨。北京大学法学院院长助理、教授张智勇认为。

从美国次贷危机来看，美国就是人为地推动了商品房住房的需要，扭曲了住房市场的正常机制，把中低收入者的住房需求推向市场。我国的现状与此类似。因此，低收入者的住房和夹心层的住房需求必须通过保障性住房等来满足。

土地财政、耕地问题、土地出让金管理、土地违法问题等与地方政府的利益是紧密相联的。在地方政府追求私利的时候你让它维护公共利益是很难的。北京大学税法研究中心教授孙健波认为，房地产企业是暴利行业，但却是欠税最多的行业。它是资金密集型，一旦有钱就会拿地，只有不断的拿地才会获得更多的利益。

我国现行的政绩考核体制也促使房地产业快速发展。无论是中央还是地方政府，对官员考核的主要指标还是依赖于GDP数值。因此地方政府有推升房价的利益驱动。中央财经大学教授、博士生导师甘功仁表示。

税收调控房价

房地产业的健康发展不一定以高房价为标志，而应该是价格合理化，即不同类型的房产、不同类型的居民都能承受得了的合理化价格。全国财税法学研究会名誉会长、北京联大经济法研究所所长刘隆亨表示，从我国人多地少的实际情况出发，走中国特色的住房道路，即把我国解决住房问题分成三大类，一是保障性住房，视为公共产品，实行政府补贴，政府负责;二是鼓励自建自用住房;三是商品用房，市场解决。

运用各种经济手段进行调控过高、过快的房价势在必行，其中税收是最为重要的手段之一。财政部税政司原司长王家林认为，应重视通过税收手段限制房价过快增长。既保证普通老百姓都有房子住，又使拥有多套住房的人保有成本增长，抑制社会贫富差距过大。对于房地产商拍到土地后不开发囤积，靠炒买炒卖土地发财的暴利行为应通过税收进行调控，对于其获得的暴利应征收重税。

针对目前我国房地产业的税收政策和制度，中国政法大学民商经济法学院教授杨萍介绍说：目前我国房地产方面涉及的税收多种多样，如购买环节有土地出让金、契税，使用环节有房产税、城镇土地使用税，销售环节有营业税、个人所得税、城建税、教育费附加等六税两费。尽管近年来国家相关的房地产税收政策几度调整，但从房地产市场长期发展的角度出台的不多，很多都是着眼于短期效果，治标不治本，没有建立促进市场健康稳定发展的长效机制，短期化行为明显。

改革房地产税制

就现行房地产税政策和制度，诸如税收结构不合理，税费设置繁杂、征税范围过窄;重复纳税现象严重，税费并立、以费代税等问题，专家们呼吁，税制的不合理已成为了制约房地产市场健康发展的重要因素之一。再不改革，有可能就要成为高房价的替罪羊，成为众矢之的。经过6年多的尝试，房地产税制改革不能再拖了。

专家认为，建立和完善科学的房地产税制，必须进行现有的房地产税费改革，其中重要的是对物业税的认识和如何开征的问题。

据财政部税政司原司长王家林介绍，自2003年党的十六届三中全会提出开征物业税以来，人们对物业税的概念还是比较模糊。其实物业税是香港的提法，就是住房保有税或者不动产税，这和我国内地目前开征的房产税性质基本相同。内地很多小区都收取的管理费叫物业费，这使得许多百姓对物业税究竟是对房屋征税，还是对物业管理活动征税相混淆。

从历史上看，对于住房的税收调节我国建国后就已经开征，分为房产税和城镇土地使用税。只是因为我国的土地属于国家所有，建国后城镇住房基本都是国家所有，因此对于个人住房的房产税一直在减免征收。王家林认为，内地不必叫物业税，把现有的房产税修订完善后即可。

中国政法大学教授杨萍进一步补充说，如果要开征的话可对目前的房产税进行改革，不妨将房产税、土地使用税合并，这既保持了我们税收原有的历史沿革，让人感觉是原有税收的延续，又有利于表现税收改革的本来内涵。

人们期待开征物业税抑制房地产投机行为，平抑房地产价格。因此，对这个税种在定位上一定要尽量体现公平，不能在一开征后就引起低收入或中产收入者不满，否则就没有开征的必要。首都经贸大学副教授禹奎说。

对此，专家们建议：

对现行相邻近的税种可以进行合并。例如房产税收可以与城市土地税收合并，可在修订完善现行房产税的基础上叫物业税或新房产税。

对保障性住房(廉租房、对农村农民自用住房、限价房)不必征税，对保有房在满足居民基本住房需要情况之后，多有的房屋，包括商品房、豪华房以及囤积炒买炒卖的高价房，要多征税，加重征税。

要坚持对房地产商征收土地增值税制度。与房产税相配套，要准备待条件成熟后，逐步开征遗产税、赠与税。